鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ９ -16	会津若松市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２２Ｋ９ -33	会津若松市		更地	（　）	ほぼ正方形	西7.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２Ｋ１１ -16	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、北5.2m、角地		１住居 (60,200)
d	２２Ｋ１１ -20	会津若松市		建付地	（　）	正方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２２Ｋ１１ -34	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.1m市道、西4m、角地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,162	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	21,246	100 [ 96.9]	21,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	22,100
b	(　 ) 13,663	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	19,000	100 [ 91.4]	20,788		21,000
c	(　 ) 30,254	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	29,178	100 [ 128.2]	22,760		23,000
d	(　 ) 18,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,811	100 [ 91.4]	20,581		20,800
e	(　 ) 24,016	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	22,536	100 [ 104.2]	21,628		21,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,600 円／㎡]

会津若松 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成事例が入手できなく、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,242,567	426,491	1,816,076	1,770,990	45,086	（　0.9707） 43,765	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	875,300 円　　　　（　 3,320 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.50	Ｗ2	159.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	50 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	11.8 m x 22.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積約４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.50	100.0	79.50	1,216	96,672	1.0	96,672
							1.0	96,672
2～ 2	居宅	79.50	100.0	79.50	1,240	98,580	1.0	98,580
							1.0	98,580
～

～

～

計		159.00	100.0	159.00		195,252		195,252
								195,252

⑨年額支払賃料	195,252 円　×　12ヶ月　＝　 2,343,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,343,024 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,012 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,179,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	195,252 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,816 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,252 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 61,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,242,567 円　　　　（　 8,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ８Ｃ　　　　-2	1,387 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	1,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,251 円/㎡　月額支払賃料（　 1,216 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ９Ｃ　　　　-3	1,436 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [115.0]	100 [106.0]	1,339
c	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-1	1,354 ( 1,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,166

会津若松 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,600 円	23,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,291 円	2,343,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,200 円	23,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	23,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 426,491 円　（　　　　　　 1,615 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,770,990 円（　　　　　 6,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,242,567 円
②総費用	426,491 円
③純収益　①－②	1,816,076 円
④建物等に帰属する純収益	1,770,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	45,086 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	43,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 875,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,320 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
会津若松 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 -16

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　禎夫

TEL.

鑑定評価額

5,600,000 円

１㎡当たりの価格

21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市真宮新町南２丁目１６９番２				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (50,150) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域	北西6m市道	水道、下水	会津若松 7.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 100 ｍ、南 250 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.8 ｍ、奥行　約　　 22.2 ｍ、規模　　 264 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧北会津村北部に区画整理事
業で造成された住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

会津若松駅北西方

7.8km

法令

規制

１中専
(50,150)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地と阿賀川を挟んで西側にあるが、快適性は優れ、当面は現状を維持すると予測。市街地中心から県道
が延伸して来つつあり、低価格を重視する層の需要が向かい、地価は上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,610 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の郊外住宅地域一円であるが、旧北会津村の住宅地との代替性が高い。需要の中心は、市内の一次
取得者であるが、そこに近隣市町村からの転入者も加わる。接近性はやや劣るが県道が国道４９号線から延伸して来て
おり、快適性や価格を重視する需要が向かい、地価は上昇傾向となっている。土地のみでは５００～７００万円前後、
総額で２，０００万円前半が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも見られる低層住宅地域であるが、地主の節税目的で建築されるものが主体であり、収益性は取引にあたって
重視されてはいない。一方、比準価格は、市内の郊外住宅地域の信頼性の高い取引事例を選択し、真宮新町の事例を重
視して求められたものであり、説得力は高い。よって、試算価格の調整に当たっては、比準価格を重視し、収益価格は
参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 96.4]

[101.0]
100

21,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増傾向。コロナ禍に
より地域経済が下押しされた状態にある。

県道「会津若松三島線」阿賀川新橋梁の工事
が進捗しており、市中心との接近性改善への
期待が高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ９ -16	会津若松市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２２Ｋ９ -33	会津若松市		更地	（　）	ほぼ正方形	西7.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２Ｋ１１Ｙ -7	会津若松市		更地	（　）	正方形	北5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２２Ｋ１１ -20	会津若松市		建付地	（　）	正方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,162	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	21,246	100 [ 96.9]	21,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	22,100
b	(　 ) 13,663	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	19,000	100 [ 96.1]	19,771		20,000
c	(　 ) 17,262	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,072	100 [ 80.1]	21,313		21,500
d	(　 ) 18,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,811	100 [ 86.4]	21,772		22,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,200 円／㎡]

会津若松 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,855,232	499,539	2,355,693	2,306,520	49,173	（　0.9689） 47,644	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	952,880 円　　　　（　 3,610 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.17	Ｗ2	198.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	50 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	11.8 m x 22.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、平均専有面積：約４９．５８㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	99.17	100.0	99.17	1,214	120,392	2.0	240,784
							1.0	120,392
2～ 2	共同住宅	99.17	100.0	99.17	1,238	122,772	2.0	245,544
							1.0	122,772
～

～

～

計		198.34	100.0	198.34		243,164		486,328
								243,164

⑨年額支払賃料	243,164 円　×　12ヶ月　＝　 2,917,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,917,968 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,898 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,772,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,328 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,164 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 78,542 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,855,232 円　　　　（　 10,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ５Ｃ　　　　-2	1,342 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.4]	100 [105.0]	1,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,214 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１１Ｃ　　　　-5	1,160 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	1,216
c	２２Ｋ１０ＣＹ　　　　-3	1,243 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	1,231

会津若松 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,200 円	29,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,539 円	2,917,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,500 円	29,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 499,539 円　（　　　　　　 1,892 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 198.34 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,306,520 円（　　　　　 8,737 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,855,232 円
②総費用	499,539 円
③純収益　①－②	2,355,693 円
④建物等に帰属する純収益	2,306,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	49,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 952,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,610 円／㎡）