別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 会津若松 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -13 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市日新町１００５番 ｢日新町８－１６｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 東6m市道 水道、下水 会津若松 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅の中に事業所・店舗 等も見られる街路条件が劣る 住宅地域。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 会津若松 2.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の中に事業所・店舗等も見られ、行き止まり道路が多い等の街路条件が劣るものの、市街地中心部に近 接する熟成した住宅地域であることから、当面は現況を維持し安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市の市街地を中心とした住宅地域一円であり、非計画的に土地区画や街路が形成された為に街路 条件等が劣るが市街地中心部に近く利便性に優れるため、地価は緩やかな上昇で推移してきた。需要者の中心は、市内 居住者や市内通勤する近隣市町村に居住する一次取得者である。中心価格帯は、土地は総額で６００～１，０００万円 程度、新築戸建で２，５００万円程度が上限である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引も自用目的を中心とする。なお、周辺には賃貸共同住 宅も見られるが、対象は敷地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の建築が困難であると判断されることから収益還元 法の適用は断念した。よって、周辺の住宅地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的な価格である比準 価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [110.3] [103.0] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年３月以降から継続する新型コロナの 地域社会・経済への影響は甚大であり、不動 産取引においても地域の選別が強まってきて いる。 街路条件が劣る従来からの住宅地域であるが 、市街地中心部には近接していることから一 定の競争力を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％