別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 会津若松 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -10 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市山鹿町２８２番１３ ｢山鹿町１－６７｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街地中心部の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 会津若松 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部に位置し、周辺 には各種施設が存し利便性が 高く、環境も良好な住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 会津若松 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に位置し、周辺には教育機関や医療機関等の各種施設が存し利便性が高く、環境も良好な熟成した 住宅地域であり、今後も現況を維持し安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、会津若松市内中心部に近い住宅地域を含む一円である。需要者は市内に居住または通勤する一次 取得者が中心となる。生活利便性は良好であるが、価格水準としてはほぼ上限に近くなっているほか、宅地需要の伸び は鈍化傾向にあることから、今後は横這い傾向で推移することが予測される。価格帯の中心は土地は２００㎡程度で１ ，０００～１，３００万円程度、新築住宅は３，０００万円台中盤程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引も自用目的を中心とする。標準地の規模が小さく、共 同住宅の建築を想定し難いため収益還元法の適用は断念した。居住の快適性をより重視し、自己使用目的での取引が中 心となる戸建住宅市場では、現実の市場で発生した取引価格を指標として価格決定が行われることから、実証的かつ客 観的価格である比準価格を採用し、当該標準地の前年価格との均衡を考慮のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　会津若松 -15               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年３月以降から継続する新型コロナの 地域社会・経済への影響は甚大であり、不動 産取引においても地域の選別が強まってきて いる。 市街地中心部に立地する利便性と環境に優れ た需要の高い住宅地域であり、住宅地域とし て既に熟成しており、地域要因に特段の変化 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.3 ％