鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１Ｙ -8	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	東3.8m私道、中間画地		２住居 (70,160)
b	２２Ｋ１１Ｙ -9	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.2m市道、西3.3m、北5.7m、三方路		１住居 (60,200)
c	２２Ｋ１１Ｙ -10	会津若松市		建付地	（　）	長方形	西8.3m市道、北3.2m、角地		１住居 (60,200)
d	２２Ｋ５ -5	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２２Ｋ１１ -8	会津若松市		建付地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,522	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	49,779	100 [ 91.0]	54,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	58,000
b	(　 ) 63,546	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	59,078	100 [ 99.0]	59,675		63,300
c	(　 ) 60,986	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	58,934	100 [ 98.8]	59,650		63,200
d	(　 ) 30,948	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	49,271	100 [ 84.4]	58,378		61,900
e	(　 ) 58,722	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,898	100 [ 89.7]	65,661		69,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

会津若松 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,178,952	749,127	3,429,825	3,125,680	304,145	（　0.9734） 296,055	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,041,939 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	136.50	ＬＳ2	273.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	294 ㎡	22.2 m x 12.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ６戸、平均専有面積１階４３㎡×３戸、２階４５．５㎡×３戸の長屋形式共同住宅を想定。駐車場は６台（賃料に含む）。

⑦有効率　 97.3 ％
の理由

同種の建物として標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	136.50	94.5	129.00	1,321	170,409	1.0	170,409
							1.0	170,409
2～ 2	居宅	136.50	100.0	136.50	1,361	185,777	1.0	185,777
							1.0	185,777
～

～

～

計		273.00	97.3	265.50		356,186		356,186
								356,186

⑨年額支払賃料	356,186 円　×　12ヶ月　＝　 4,274,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,274,232 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,060,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,186 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 356,186 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 115,048 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,178,952 円　　　　（　 14,214 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ８Ｃ　　　　-2	1,387 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-1	1,354 ( 1,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [101.5]	1,300
c	２２Ｋ５Ｃ　　　　-2	1,342 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [108.0]	100 [107.0]	1,383

会津若松 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,700 円	43,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	128,227 円	4,274,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,200 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	87,800 円	43,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 749,127 円　（　　　　　　 2,548 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 273.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,125,680 円（　　　　　 10,632 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,178,952 円
②総費用	749,127 円
③純収益　①－②	3,429,825 円
④建物等に帰属する純収益	3,125,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	304,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	296,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,041,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
会津若松 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 -9

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　真一

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

63,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市西栄町２６１番外｢西栄町２－３｣				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事務所等が見られる住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	会津若松 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部の利便性の高い
住宅地域

街

路

基準方位　北　　８
ｍ　市道

交通

施設

会津若松駅南西方

2.0km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に位置する熟成した住宅地域であり、格別の変動要因もないことから今後も現状を維持するものと予測
する。住宅建築や移転による需要により、地価は上昇基調が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね会津若松市中心部周辺の住宅地域。需要者の中心は概ね同一需給圏内の居住者であるが、圏外からの
転入も見られる。近隣地域は街路条件・交通接近条件の良い住宅地域であり、生活利便性が良好なため需要は堅調であ
る。土地は３００㎡前後で１，７００万円～２，０００万円程度、新築の戸建は３，５００万円程度の物件が需要の中
心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

利便性の良好な住宅地域でアパ－ト等の収益物件も見られるが、戸建住宅主体であり土地取引は自用目的で行われる場
合が多く、地価は周辺の取引価格により判断される傾向が強い。建築費が高止まりしており土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参
酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,900 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[102.8]

[106.0]
100

63,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響から雇用情勢は弱い動きと
なっている。企業収益・個人消費・住宅着工
は持ち直しの動きが見られる。

利便性の良好な住宅地域に対する需要が比較
的堅調で、地価はやや強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ９ -36	会津若松市		更地	（　）	袋地等	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２Ｋ７ -45	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ７ -47	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南3.4m、角地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ１１Ｙ -9	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.2m市道、西3.3m、北5.7m、三方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	52,036	100 [ 90.3]	57,626	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	61,100
b	(　 ) 22,463	100 [ 75.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	50,167	100 [ 79.7]	62,945		66,700
c	(　 ) 39,239	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.3]	48,523	100 [ 82.0]	59,174		62,700
d	(　 ) 63,546	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	59,078	100 [ 96.0]	61,540		65,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -25.0
b	売急ぎ	％／月 +0.06	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,100 円／㎡]

会津若松 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,079,598	573,118	2,506,480	2,194,560	311,920	（　0.9707） 302,781	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,055,620 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	Ｗ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	294 ㎡	22.2 m x 12.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４８．００㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	96.00	100.0	96.00	1,347	129,312	2.0	258,624
							1.0	129,312
2～ 2	住宅	96.00	100.0	96.00	1,385	132,960	2.0	265,920
							1.0	132,960
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		262,272		524,544
								262,272

⑨年額支払賃料	262,272 円　×　12ヶ月　＝　 3,147,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,147,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,989,901 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	524,544 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 262,272 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 84,714 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,079,598 円　　　　（　 10,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１Ｃ　　　　-5	1,160 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	1,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,387 円/㎡　月額支払賃料（　 1,347 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ８Ｃ　　　　-2	1,387 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,321
c	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-1	1,354 ( 1,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,439

会津若松 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,418 円	3,147,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,000 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	57,600 円	28,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,118 円　（　　　　　　 1,949 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0856 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,194,560 円（　　　　　 7,464 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,079,598 円
②総費用	573,118 円
③純収益　①－②	2,506,480 円
④建物等に帰属する純収益	2,194,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	311,920 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	302,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,055,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）