別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 会津若松 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市大町２丁目１３１番 ｢大町２－４－１６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、作業所 等が混在する既成住 宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 会津若松 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 会津若松駅に近接する古くか らの住宅地域。 街 路 基準方位：北　　５ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 400m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としての成熟度が高い既存住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、老朽化した建物の建替等を 行いながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市街地及び近郊の住宅地域を含む一帯。需要者の中心は、会津若松市在住の一次取得者である 。会津若松駅に近く生活利便性に恵まれているが、狭小な街路や画地が多い既存の住宅地域のため、若年世代からの選 考性は高いとは言い難い。新型コロナの影響は限定的であるが、不動産取引は元々少なく、需要は弱含みである。取引 される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引も自用目的を中心とする。比準価格は、周辺の住宅地 域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的価格である。一方、画地規模が小さく賃貸用建物の想定が困難 であること、及び収益性は重視されない地域であることから、収益価格は求めなかった。したがって、市場性を反映し た比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [ 94.3] [103.0] 100 46,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津若松市の人口は減少傾向にあるが、土地 の取引件数及び住宅着工戸数は堅調で推移し ており、新型コロナの影響は軽微に留まって いる。 近隣地域内において地域の性格に変動を及ぼ すような特段の要因は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％