鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１０Ｙ -16	会津若松市		更地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、西6m、二方路		１低専 (50,100)
b	２２Ｋ１０Ｙ -3	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２Ｋ５ -25	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、北6m、準角地		近商 (90,200)
d	２２Ｋ５ -22	会津若松市		更地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
e	２２Ｋ７ -44	会津若松市		更地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、南4m、角地		２住居土砂災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 78.8]	51,312	100 [ 87.8]	58,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	59,600
b	(　 ) 64,266	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,330	100 [ 107.6]	59,786		61,000
c	(　 ) 51,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	50,084	100 [ 87.6]	57,174		58,300
d	(　 ) 44,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	46,769	100 [ 77.7]	60,192		61,400
e	(　 ) 48,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	47,550	100 [ 81.9]	58,059		59,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,600 円／㎡]

会津若松 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地で、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,601,799	451,134	2,150,665	1,748,250	402,415	（　0.9734） 391,711	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,994,102 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	223 ㎡	14.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸、平均専有面積４０㎡の共同住宅を想定。駐車場は４台（賃料に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,352	108,160	1.0	108,160
							1.0	108,160
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,420	113,600	1.0	113,600
							1.0	113,600
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		221,760		221,760
								221,760

⑨年額支払賃料	221,760 円　×　12ヶ月　＝　 2,661,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,661,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 133,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,528,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	221,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,107 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 221,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 71,628 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,601,799 円　　　　（　 11,667 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ８Ｃ　　　　-2	1,387 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,334	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,391 円/㎡　月額支払賃料（　 1,352 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ７Ｃ　　　　-3	1,347 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	1,375
c	２２Ｋ５Ｃ　　　　-2	1,342 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	1,463

会津若松 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,700 円	25,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,834 円	2,661,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 194,200 円	25,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	51,800 円	25,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,134 円　（　　　　　　 2,023 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,748,250 円（　　　　　 7,840 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,601,799 円
②総費用	451,134 円
③純収益　①－②	2,150,665 円
④建物等に帰属する純収益	1,748,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	402,415 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	391,711 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,757 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,994,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
会津若松 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 -5

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　禎夫

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市花畑東１３４番｢花畑東６－２６｣				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東9m市道	水道、ガス、下水	会津若松 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部に近い、千石通り西側
背後に位置し、利便性良好な
住宅地域

街

路

基準方位　北　　９
ｍ市道

交通

施設

会津若松駅南東方

1.9km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後の区画整然とした住宅地域であり、今後も現状維持的な推移と予測。高額な物件への需要は頭打ち
傾向にあるが、市街地中心での供給も少なく、地価は緩やかながらも上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地中心の住宅地域一円。需要者の中心は市内や隣接市町村の一次取得者である。品等の高い住宅地域
であり、地価水準が高額で需要のボリュームゾーンを超えるが、市街地中心での供給も少なく、地価は緩やかながらも
上昇傾向にある。規模２００㎡程度の画地で、土地が１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建が３，０００万
円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等、低層の共同住宅も混じる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇も
あり、収益価格は低位に試算された。他方、市場では利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、そのような取引
を基礎とする事例資料から導かれた比準価格の説得力は高い。よって比準価格を重視して収益価格は参考とし、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,900 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[106.6]

[102.0]
100

58,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増傾向。コロナ禍に
より地域経済が下押しされた状態にある。

通勤や買い物の便の良い住宅地域として地域
要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ５ -18	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２Ｋ９ -36	会津若松市		更地	（　）	袋地等	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ１０Ｙ -16	会津若松市		更地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、西6m、二方路		１低専 (50,100)
d	２２Ｋ１１Ｙ -8	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	東3.8m私道、中間画地		２住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,385	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,951	100 [ 95.8]	57,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	58,500
b	(　 ) 36,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	52,036	100 [ 91.0]	57,182		58,300
c	(　 ) 40,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 78.8]	51,312	100 [ 86.9]	59,047		60,200
d	(　 ) 50,522	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	49,779	100 [ 83.4]	59,687		60,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

会津若松 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,630,865	460,260	2,170,605	1,886,820	283,785	（　0.9692） 275,044	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,613,143 円　　　　（　 25,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.34	Ｗ2	158.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	223 ㎡	14.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積：約３９．６７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	79.34	100.0	79.34	1,398	110,917	2.0	221,834
							1.0	110,917
2～ 2	共同住宅	79.34	100.0	79.34	1,426	113,139	2.0	226,278
							1.0	113,139
～

～

～

計		158.68	100.0	158.68		224,056		448,112
								224,056

⑨年額支払賃料	224,056 円　×　12ヶ月　＝　 2,688,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,688,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 134,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,554,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	448,112 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 224,056 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 72,370 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,630,865 円　　　　（　 11,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ８Ｃ　　　　-2	1,387 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,430	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,398 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ７Ｃ　　　　-3	1,347 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	1,422
c	２２Ｋ７Ｃ　　　　-1	1,360 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	1,456

会津若松 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	24,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,660 円	2,688,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,500 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 460,260 円　（　　　　　　 2,064 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 158.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,886,820 円（　　　　　 8,461 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,630,865 円
②総費用	460,260 円
③純収益　①－②	2,170,605 円
④建物等に帰属する純収益	1,886,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	283,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	275,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,613,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,200 円／㎡）