別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 会津若松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市河東町広田字六丁２９０番 ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 西6m県道 水道、下水 広田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       298 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 河東町広田地区の中心部、県 道沿いの既成住宅地域。 街 路 基準方位：北　　県 道６ｍ 交通 施設 広田 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広田地区を縦断する県道沿いに位置する古くからの住宅地域である。地域に変化をもたらす特段の要因はなく、 住宅地は分譲地人気が高く、古い住宅地の需要は低いことから、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河東町地区を中心に郊外住宅地及び隣接市町村の住宅地域の範囲である。需要の中心は河東町地区内の世 帯分離者で、隣接市町村からの流入者も含まれる。低金利や住宅取得に係る優遇税制等もあり、住宅取得に関する環境 は良好であるが、地縁的選好性も残る地域性から需要を喚起する特段の要因は見られない。古くからの住宅地域という 地域の性格から宅地供給自体が少なく、取引される規模・価格帯も様々で、市場の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域では自用目的の取引がほとんどで、代替・競争関係の強い広田地区の住宅地域から信頼性の 高い取引事例を収集することができた。一方、周辺の地域ではアパート等も見られるものの住宅賃貸市場は未成熟であ り、賃貸物件の想定は現実的でないと判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、信頼性の高い取引事例から試算 した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [119.3] [101.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の新型コロナ感染者はゴールデンウ ィーク及びお盆期間に急増し、飲食店への営 業時短要請も発せられ地域社会・経済への影 響は甚大である。 旧街道沿いの古くからの住宅地域であり、宅 地需要は新規分譲地に集まっており、当該地 域において需要を喚起する特段の要因は見当 たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％