別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 9-2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市瀬上町字下中川原１７番５外 ②地積 　(㎡) 8,645   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 倉庫 Ｓ1 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 南8m市道、三方路 水道、下水 瀬上 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     8,600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 福島北工業団地内にある工業 地域。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 瀬上駅北方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福島市内における福島市造成の工業団地用地は完売しており、新たに大笹生ＩＣ付近に工業団地造成が進んでい る状況にあるため、工業用地需要は堅調である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島県中通り地方の工業地域一円と把握される需要者は全国に及ぶ。原発事故は工場の操業・立地に大き なマイナス要因となったが、ふくしま産業復興企業立地補助金等の震災関連の補助事業により、工場地需要は増加に転 じ、工場の新・増設が加速した結果、売物件が枯渇してきている。工場地は画地規模が様々なため、需要の中心となる 価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場が大半で賃貸市場は成立しておらず収益価格は求められなかった。生産性、輸送の利便性が重視される工業 地域であり、同様の観点からの要因比較により得られた比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.4] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は堅調を維持しているものの 、経済の先行き不透明感が増してきている。 路線商業地域背後の工業団地で利便性はある が、阿武隈川に隔され地域的にやや狭隘であ る。 地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の 程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％