別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 9-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市岡島字宮田３０番２外 ②地積 　(㎡) 12,293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ高台の工業団 地 北8.5m市道、南東側道 水道 向瀬上 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   700 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北東部に位置する工業 団地（福島工業団地） 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 向瀬上駅南東方 2.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 企業誘致が完了している古くからの工業団地である。相馬福島道路伊達中央ＩＣの開設による利便性の向上が認 められるが、需給が限定的で地価に及ぼす影響は今のところ顕在化していないものと観察される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県北地区を主に県中、県南地区の工業地域に及ぶものと把握される。需要者は圏域内外の製造業を中心 とする法人である。被災企業等による喫緊の需要が収束し工業地需要はやや低下傾向にあるが、圏内の需要は現在も堅 調な水準を維持している。経済の先行き不透明感が解消されない中、現時点の供給余力は小さく、自治体等が進める工 業団地の早期供用が期待されている。中心価格帯は需要者の業種・業態等により規模が様々で見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の工場、事業所が殆どの工業団地で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかっ た。比準価格は、古い事例を含むが市内の代替性が高い事例を採用し、接近性・街路条件や需給圏内の地位等について 慎重な比較検討を行って得られた実証性を有する価格である。本件は、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.1] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を主因に世界経済が不透明感を増す 中、半導体など部品調達の困難性や原油高な ど製造、物流関連を取り巻く環境が厳しさを 増している。 伊達中央ＩＣの供用開始により当該工業団地 の利便性が向上したものと観察される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％