鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３ -77	福島市		建付地	（　）	台形	東4.5m私道、西1.5m、二方路		商業 (90,270)
b	２２Ｋ７Ｙ -11	福島市		更地	（　）	不整形	東8.5m県道、北4.3m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	２２Ｋ５ -6	福島市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.8m市道、中間画地		１住居 (60,192)
d	２２Ｋ３ -2	福島市		その他	（　）	台形	東3.2m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２２Ｋ７Ｙ -7	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9.5m県道、東4m、角地		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,549	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.0]	26,239	100 [ 71.1]	36,904	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,900
b	(　 ) 31,600	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,505	100 [ 85.0]	37,065		37,100
c	(　 ) 24,327	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	29,574	100 [ 79.2]	37,341		37,300
d	(　 ) 13,633	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 64.3]	21,054	100 [ 56.2]	37,463		37,500
e	(　 ) 19,300	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,088	100 [ 56.5]	33,784		33,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -42.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,100 円／㎡]

福島 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	860,259	215,643	644,616	574,925	69,691	（　0.9722） 67,754	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,302,962 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	49.68	Ｓ1	49.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗。敷地規模や市場における賃貸物件の需給動向等を踏まえて想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	49.68	100.0	49.68	1,598	79,389	4.0	317,556
							0.0	0
～

～

～

～

計		49.68	100.0	49.68		79,389		317,556
								0

⑨年額支払賃料	79,389 円　×　12ヶ月　＝　 952,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 49.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	952,668 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 95,267 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	857,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	317,556 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	860,259 円　　　　（　 8,603 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-11	1,555 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,636	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,603 円/㎡　月額支払賃料（　 1,598 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ５Ｔ　　　　-4	1,796 ( 1,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	1,677
c	２２Ｋ５Ｔ　　　　-5	1,393 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,496

福島 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	39,650 円	7,930,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,633 円	952,668　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 80,800 円	7,930,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,930 円	7,930,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,930 円	7,930,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 215,643 円　（　　　　　　 2,156 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,930,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 49.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	574,925 円（　　　　　 5,749 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	860,259 円
②総費用	215,643 円
③純収益　①－②	644,616 円
④建物等に帰属する純収益	574,925 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	69,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	67,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,302,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福島 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-10

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　岩渕　大毅

TEL.

鑑定評価額

3,750,000 円

１㎡当たりの価格

37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市飯坂町字十綱町１番７				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗Ｗ2	小規模小売店舗等が建ち並ぶ温泉街の商業地域	北東9.5m市道	水道、ガス、下水	飯坂温泉 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

飯坂温泉駅前の旧来からの商
店街

街

路

９．５ｍ市道

交通

施設

飯坂温泉駅西方

90m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

商況の停滞が続く飯坂温泉駅に程近い旧来からの商店街であり、今後も同様の傾向で推移すると予測される。コ
ロナ禍収束の見通しはあるものの、後継者不足等の要因を背景として地価は弱含み傾向が継続している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は福島市郊外の商業地域又は混在地域一円で、需要者は店舗や観光関連の事業者等が主体であるが、
利便性に着目した居住目的の個人も一部見られる。温泉街では、近年における娯楽の多様化や温泉嗜好の変化等より商
況の低迷が長期化、飯坂温泉旅館協同組合加盟の旅館数は最盛期からの減少傾向が続き、コロナ禍収束の見通しはある
が市場の停滞は続いている。取引は散発的で規模や取得目的等も区々であり、取引の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では自用の店舗や併用住宅としての土地利用が主体であるため、自用と見られる取引事例から得られた比準価
格は、近隣地域の地価水準を適切に反映していると認められる。他方収益価格は、旧来からの温泉街としての価格形成
要因等より標準的な純収益の予測が困難で収益性の反映にやや難があり、低位に乖離して得られた。よって、本件では
代表標準地との比較検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,200 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[147.4]

[100.0]
100

37,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチン接種の進行等でコロナ禍の収束が若
干見通せるようになってきたものの、飲食系
繁華街や温泉街等の商業地域での影響は依然
として大きい。

飯坂地区は人口及び世帯数ともに減少傾向に
あるほか、コロナ禍の継続より飯坂温泉への
観光入込数は従来の水準まで回復していない
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +11.5
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ５Ｙ -68	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	東7.6m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
b	２２Ｋ２ -53	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m道路、北西6m、角地		１住居 (70,200)
c	２２Ｋ５Ｙ -70	福島市		建付地	（　）	正方形	北20m国道、南6m、二方路		２住居 (60,200)
d	２２Ｋ５ -8	福島市		建付地	（　）	台形	西5m市道、中間画地		商業 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,851	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,136	100 [ 83.0]	36,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,300
b	(　 ) 46,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	43,340	100 [ 111.4]	38,905		38,900
c	(　 ) 42,604	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	39,780	100 [ 106.7]	37,282		37,300
d	(　 ) 51,500	100 [ 130.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	34,825	100 [ 94.1]	37,009		37,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,500 円／㎡]

福島 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	863,995	216,740	647,255	578,550	68,705	（　0.9722） 66,795	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,284,519 円　　　　（　 12,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	50.00	Ｓ1	50.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地規模や市場における賃貸物件の需給動向等を踏まえて一棟貸しの平家建店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	50.00	100.0	50.00	1,596	79,800	3.0	239,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		50.00	100.0	50.00		79,800		239,400
								0

⑨年額支払賃料	79,800 円　×　12ヶ月　＝　 957,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 50.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	957,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 95,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	861,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	863,995 円　　　　（　 8,640 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｔ　　　　-1	1,731 ( 1,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,596 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４ＴＹ　　　　-3	1,790 ( 1,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,597
c	２２Ｋ８ＴＹ　　　　-5	1,877 ( 1,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,646

福島 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	39,900 円	7,980,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,880 円	957,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 81,300 円	7,980,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,980 円	7,980,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,980 円	7,980,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 216,740 円　（　　　　　　 2,167 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,980,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 50.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	578,550 円（　　　　　 5,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	863,995 円
②総費用	216,740 円
③純収益　①－②	647,255 円
④建物等に帰属する純収益	578,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	68,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	66,795 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,284,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,800 円／㎡）