別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 5-9 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市天神町６４番５ ｢天神町１５－２８｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1 店舗兼住宅 Ｗ3 店舗、一般住宅等が 混在する近隣商業地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 福島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧すずらん通りの延長として 商業化した、住宅地域との境 にある繁華性の低い商業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 福島駅北東方 1.1km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心商業地域からは分断され繁華性に劣る一方で、住宅用途としての利用も環境と適合する地域であり、利便性 の高い立地条件を背景に、周辺住宅地域の地価上昇の影響を受け、地価はやや上昇基調が残るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市中心市街地の商業地域及び商住混在地域である。需要者は福島市に地縁性を有し、自己利用を目的 とする個人や小規模法人が中心である。まとまった規模の土地供給は不足しており、駐車場としての需要も安定的で高 値取引も散見される。一方通行の街路が多くやや煩雑であり、商業繁華性は衰退傾向にあるが、反面、利便性の割には 閑静な地域環境を形成している。取引規模が利用目的に応じて様々であることから、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、比較的新しく近い位置の事例を複数採用できたことから、地域の特性等を適切に反映した実証的な価格と 言える。収益価格は、競争や建築コスト上昇等を反映し低水準となったが、当地域は、住宅地としての利用も環境と適 合しており、周辺住宅地の供給が不足している現況では、収益価格に基づく交渉では合意形成に至らないと判断される 。よって収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [147.9] [100.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの新規感染者数が著しく減少し、 商業地域では、業種や地域により温度差が見 られるが、徐々に客足の回復が見られ、また 期待されている。 商業繁華性は低い地域であるが、画地形状等 が住宅用途にも適合し、住宅地域への移行の 過程で、周辺住宅地の地価上昇の影響を受け ている。 個別的要因は標準的で競争力は普通であり、 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％