鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｙ -32	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西1.7m、角地		商業 (90,360)
b	２２Ｋ３Ｙ -13	福島市		更地	（　）	長方形	南8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ３Ｙ -2	福島市		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
d	２２Ｋ３Ｙ -30	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	西2.8m市道、中間画地		商業 (100,240)
e	２２Ｋ３Ｙ -41	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.8m市道、中間画地		商業 (90,468)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,647	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	134,994	100 [ 85.9]	157,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 79,500	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,898	100 [ 74.5]	107,246		107,000
c	(　 ) 89,982	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	93,487	100 [ 87.9]	106,356		106,000
d	(　 ) 132,181	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,405	100 [ 110.1]	117,534		118,000
e	(　 ) 90,902	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,629	100 [ 85.1]	107,672		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

福島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,132,234	1,516,354	3,615,880	3,149,220	466,660	（　0.9466） 441,740	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,495,000 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	115.00	Ｓ2	230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	153 ㎡	7.4 m x 21.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需給動向から１、２階店舗のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

店舗として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 2	店舗	115.00	90.0	103.50	1,925	199,238	3.0	597,714
							0.0	0
1～ 1	店舗	115.00	90.0	103.50	2,759	285,557	3.0	856,671
							0.0	0
～

～

～

計		230.00	90.0	207.00		484,795		1,454,385
								0

⑨年額支払賃料	484,795 円　×　12ヶ月　＝　 5,817,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,817,540 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 698,105 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,119,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,454,385 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,132,234 円　　　　（　 33,544 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｔ　　　　-8	3,018 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,744	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,766 円/㎡　月額支払賃料（　 2,759 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３ＴＹ　　　　-8	2,204 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,771
c	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-16	2,560 ( 2,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,783

福島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	262,800 円	43,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	581,754 円	5,817,540　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 446,700 円	43,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,516,354 円　（　　　　　　 9,911 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,149,220 円（　　　　　 20,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,132,234 円
②総費用	1,516,354 円
③純収益　①－②	3,615,880 円
④建物等に帰属する純収益	3,149,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	466,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	441,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,495,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福島 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-6

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　岩城　恭子

TEL.

鑑定評価額

16,200,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市置賜町２７番２｢置賜町８－１０｣				②地積　(㎡)	153 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:3	店舗Ｓ2	中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域	西14.5m市道	水道、ガス、下水	福島 610m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 95 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区分地上権を利用して拡幅整
備されたパセオ通り沿いの既
成商業地域

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

福島駅北東方

610m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

東口地区中心部では医大保健科学部の開校や駅前再開発事業の進展等の活性材料があるが当該地域では長期化す
るコロナ禍の中で飲食店舗の多い地域性などマイナス要因も交錯するため地価はやや弱含みで推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市中心市街地の商業地域又は商住混在地域で、主な需要者は市内の法人や個人事業者等である。福島
駅東口地区ではコロナ禍等によって店舗等の旧廃業が増加し、不動産取引も一時期減少したが、医大新学部開校や駅前
再開発事業等の活性材料もあり一部にやや持ち直しの動きが見られる。規模や類型等により取引価格は一様ではないた
め取引の中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性の強い東口地区の取引事例から求めたもので近隣地域の地価水準を適正に反映していると判断す
る。一方、収益価格は土地建物の新規投資額に即応する賃料収受が困難であるため低位となった。売買市場では、中古
の賃貸ビルについては収益価格ベースの取引も見られるが、賃貸経営を目的とする更地取引はほとんど観察されない。
よって、比準価格を重視し、収益価格を斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福島 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    107,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍や半導体不足等で持ち直しの
動きが鈍化しているが、再開発事業など活性
材料のある東口地区等で不動産取引に回復傾
向が見られる。

飲食店舗の占める割合が比較的高く、コロナ
禍の影響を受けやすい地域性から地価下落が
続いている。

近隣地域において標準的な競争力を保持して
いる。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

福島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｙ -29	福島市		建付地	（　）	長方形	北8.7m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	２２Ｋ３Ｙ -12	福島市		建付地	（　）	不整形	北8.4m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	２２Ｋ５Ｙ -78	福島市		建付地	（　）	不整形	東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ５ -1	福島市		更地	（　）	長方形	西12.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,616	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	104,773	100 [ 90.0]	116,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 58,406	100 [ 120.0]	[ 100.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.3]	77,385	100 [ 76.0]	101,822		102,000
c	(　 ) 60,196	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	75,997	100 [ 71.2]	106,737		107,000
d	(　 ) 76,584	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,967	100 [ 69.3]	111,063		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	限定価格	％／月 +0.03	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

福島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,333,767	1,521,198	3,812,569	3,361,260	451,309	（　0.9453） 426,622	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,204,269 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	118.75	Ｓ2	237.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	153 ㎡	7.4 m x 21.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場における築浅テナント物件の階層等を考慮して、２階建て店舗（各階フロア貸し）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.75	90.0	106.88	2,773	296,378	3.0	889,134
							0.0	0
2～ 2	店舗	118.75	90.0	106.88	1,941	207,454	3.0	622,362
							0.0	0
～

～

～

計		237.50	90.0	213.76		503,832		1,511,496
								0

⑨年額支払賃料	503,832 円　×　12ヶ月　＝　 6,045,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,045,984 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 725,518 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,320,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,511,496 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,301 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,333,767 円　　　　（　 34,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｔ　　　　-6	2,426 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,780 円/㎡　月額支払賃料（　 2,773 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２Ｔ　　　　-4	3,375 ( 3,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [136.0]	2,757
c	２２Ｋ３ＴＹ　　　　-8	2,204 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,721

福島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,500 円	45,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	604,598 円	6,045,984　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,000 円	45,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,521,198 円　（　　　　　　 9,942 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 237.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,361,260 円（　　　　　 21,969 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,333,767 円
②総費用	1,521,198 円
③純収益　①－②	3,812,569 円
④建物等に帰属する純収益	3,361,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	451,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	426,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,204,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）