鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ５Ｙ -64	福島市		建付地	（　）	不整形	北西13m県道、北東8.2m、北西6.7m、三方路		１住居 (70,200)
b	２２Ｋ５Ｙ -63	福島市		建付地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２２Ｋ５Ｙ -77	福島市		建付地	（　）	不整形	北15m県道、東4m、西4m、三方路		２住居 (200,200)
d	２２Ｋ８Ｙ -56	福島市		建付地	（　）	不整形	東24m国道、西7.5m、二方路		準工 (60,200)
e	２２Ｋ５Ｙ -33	福島市		底地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,336	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	60,751	100 [ 98.9]	61,427	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	61,400
b	(　 ) 36,481	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	53,314	100 [ 91.8]	58,076		58,000
c	(　 ) 79,280	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	81,871	100 [ 130.0]	62,978		62,900
d	(　 ) 42,940	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 86.4]	56,270	100 [ 95.1]	59,169		59,100
e	(　 43,862) 54,828	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,047	100 [ 91.4]	60,226		60,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

福島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,205,612	11,901,880	33,303,732	24,040,800	9,262,932	（　0.9722） 9,005,422	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	173,181,192 円　　　　（　 29,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,100.00	Ｓ1	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	5,978 ㎡	71.5 m x 98.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,100.00	100.0	2,100.00	1,945	4,084,500	3.0	12,253,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,100.00	100.0	2,100.00		4,084,500		12,253,500
								0

⑨年額支払賃料	4,084,500 円　×　12ヶ月　＝　 49,014,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,014,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,921,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,092,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,253,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,205,612 円　　　　（　 7,562 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ８Ｔ　　　　-3	2,318 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,945 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-17	1,978 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,893
c	２２Ｋ４ＴＹ　　　　-3	1,790 ( 1,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,983

福島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,620,000 円	324,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,430,980 円	49,014,000　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,898,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,304,800 円	324,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,901,880 円　（　　　　　　 1,991 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	324,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,040,800 円（　　　　　 4,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,205,612 円
②総費用	11,901,880 円
③純収益　①－②	33,303,732 円
④建物等に帰属する純収益	24,040,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,262,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,005,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,181,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福島 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-4

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　吉田　健次

TEL.

鑑定評価額

352,000,000 円

１㎡当たりの価格

58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市太平寺字児子塚５２番１外				②地積　(㎡)	5,978 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	不整形 1:1.5	店舗Ｓ1	郊外型店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北25m県道、三方路	水道、下水	南福島 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 6,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの新興路線商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

南福島駅北西方

920m

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市南部に位置する新興の郊外路線商業地域で大型店が多い。福島西道路および国道４号線とのアクセスも良く商
業地としての熟成が更に進むものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は郊外型商業店舗の運営等を広域的に展開する企
業等が中心である。当地域は市内の路線商業地域の中でも新規店舗の進出が比較的多いエリアであるが最近では店舗集
積は充実しいる。国道４号線および福島西道路との連続性に優れ、周辺の住宅地の利便性も向上し、背後の住宅地価の
上昇の影響を受けている。取引総額は規模等個別性が強く、市場で中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は大型店舗を中心として形成されている新興の郊外路線商業地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないことから収益価格は低位に試算された。同一需給圏内の路線商業地から多くの信頼性のある取引事例を収集
し得た。需要者は自社の店舗展開の方針に基づいて意思決定を行う企業が大半であるから市場を反映した比準価格を標
準とし、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[ 99.9]
100

58,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

路線商業地域ではドラッグストア等の出店も
見られ商況は安定的である。

周辺地域へのアクセス等良好な交通利便性を
背景に、路線商業地としての熟成が進むと予
測される。

形状はやや不整形で三方が道路に面している
が、主は北側道路であり、競争力は標準的で
ある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ８Ｙ -46	福島市		建付地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	２２Ｋ５Ｙ -77	福島市		建付地	（　）	不整形	北15m県道、東4m、西4m、三方路		２住居 (200,200)
c	２２Ｋ８Ｙ -44	福島市		更地	（　）	ほぼ正方形	東27m国道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２Ｋ５ -1	福島市		更地	（　）	長方形	西12.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,633	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,179	100 [ 106.6]	57,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	57,300
b	(　 ) 79,280	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	81,871	100 [ 135.2]	60,555		60,500
c	(　 ) 63,023	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,905	100 [ 108.5]	58,899		58,800
d	(　 ) 76,584	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,967	100 [ 132.0]	58,308		58,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,800 円／㎡]

福島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適切な造成事例もなく、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,809,477	10,533,700	32,275,777	22,927,800	9,347,977	（　0.9722） 9,088,103	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	174,771,212 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,000.00	Ｓ1	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	5,978 ㎡	71.5 m x 98.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、専有面積２，０００㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,000.00	100.0	2,000.00	1,934	3,868,000	3.0	11,604,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		3,868,000		11,604,000
								0

⑨年額支払賃料	3,868,000 円　×　12ヶ月　＝　 46,416,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,416,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,713,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,702,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,604,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,757 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,809,477 円　　　　（　 7,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-17	1,978 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,893	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,939 円/㎡　月額支払賃料（　 1,934 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ８ＴＹ　　　　-9	3,019 ( 3,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [110.0]	2,264
c	２２Ｋ８ＴＹ　　　　-4	1,612 ( 1,565)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	1,659

福島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,545,000 円	309,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,320,800 円	46,416,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,898,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,151,800 円	309,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,533,700 円　（　　　　　　 1,762 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,927,800 円（　　　　　 3,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,809,477 円
②総費用	10,533,700 円
③純収益　①－②	32,275,777 円
④建物等に帰属する純収益	22,927,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,347,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,088,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,771,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）