鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｙ -44	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		商業高度利用地区 (100,529)
b	２２Ｋ３Ｙ -26	福島市		更地	（　）	不整形	西24m国道、南23m、二方路		商業 (90,500)
c	２２Ｋ３Ｙ -4	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南8.5m市道、中間画地		商業 (90,500)
d	２２Ｋ３Ｙ -28	福島市		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業 (90,300)
e	２２Ｋ３Ｙ -32	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西1.7m、角地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,521	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,518	100 [ 80.2]	248,776	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 126,736	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	137,673	100 [ 57.3]	240,267		240,000
c	(　 ) 132,358	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,034	100 [ 50.3]	260,505		261,000
d	(　 ) 128,299	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,476	100 [ 54.8]	228,971		229,000
e	(　 ) 140,647	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	134,994	100 [ 50.7]	266,260		266,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -44.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -42.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

福島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適切な造成事例もなく、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,366,580	8,620,967	17,745,613	15,301,000	2,444,613	（　0.9475） 2,316,271	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	44,543,673 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	220.00	Ｓ5	1,040.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	284 ㎡	11.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階はフロア貸しの店舗、３～５階は事務所賃貸を想定。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

類似テナントビルの有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	70.0	154.00	3,881	597,674	6.0	3,586,044
							0.0	0
2～ 2	店舗	220.00	75.0	165.00	3,104	512,160	6.0	3,072,960
							0.0	0
3～ 5	事務所	200.00	85.0	170.00	2,587	439,790	6.0	2,638,740
							0.0	0
～

～

計		1,040.00	79.7	829.00		2,429,204		14,575,224
								0

⑨年額支払賃料	2,429,204 円　×　12ヶ月　＝　 29,150,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 829.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,150,448 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,915,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,235,403 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,575,224 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 131,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,366,580 円　　　　（　 92,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｔ　　　　-3	2,690 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,690	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,587 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ１Ｔ　　　　-4	2,344 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,553
c	２２Ｋ１Ｔ　　　　-7	2,801 ( 2,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,565

福島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,070,000 円	214,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,372,567 円	29,150,448　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 567,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,182,800 円	214,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,620,967 円　（　　　　　　 30,356 円／㎡）　　（経費率　　 32.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,301,000 円（　　　　　 53,877 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,366,580 円
②総費用	8,620,967 円
③純収益　①－②	17,745,613 円
④建物等に帰属する純収益	15,301,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,444,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,316,271 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,156 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,543,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-2

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　大橋　卓也

TEL.

鑑定評価額

69,600,000 円

１㎡当たりの価格

245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市栄町２６番２１外｢栄町７－３２｣				②地積　(㎡)	284 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南20m県道	水道、ガス、下水	福島 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ福島駅東口に位置する、
福島市の旧来からの中心商業
地域

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

福島駅東方

160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地域では、コロナ禍の初期においては市場が停滞し取引があまり見られなかったが、現在はやや取引が
見られる。今後の発展への期待及び地域の稀少性を反映し、地価はやや回復していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 249,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商業地域一円であり、特に福島駅東口からの徒歩圏の地域と代替性が高い。需要者の中心は地元企業
であるが、投資家等の参入も見られる。官民一体での開発や移転が進み、活性化及び部分的な刷新の動きが継続してい
るが、コロナ禍での客足減少による賃貸市場の後退、老舗デパートの喪失等の負の要因が混在する。一般に駅東口に近
づくにつれ稀少性が高く、供給はされにくく、地価水準も高い。徐々に商況が回復することに期待が持たれている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

社会情勢及び地域環境に大きな変動が見られる中で、比較的近く新しい事例を複数採用可能であったことから、比準価
格は、現在の市場動向を適切に反映した説得力の高い価格である。一方で、経済圏の中心であり、収益性は重要な指標
であるが、建物容積が大きいため、建築コストや将来の稼働率等の想定部分に大きく収支は影響され、中長期的な観点
で収益価格の信頼性は低い。よって、比準価格を標準に収益価格を斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心商業地域の客足は、新型コロナの感染者
数の増減により影響を受けやすい。現在は感
染者数は著しく減少し、商況の回復が期待さ
れている。

県北地区経済圏の中心であり、市場に売り物
件として出ることは稀である。駅利用客が減
少し、店舗系は厳しい状況。再開発事業は着
々と進んでいる。

市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変
動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｙ -44	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		商業高度利用地区 (100,529)
b	２２Ｋ３Ｙ -30	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	西2.8m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	２２Ｋ３Ｙ -34	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	西24m国道、中間画地		商業 (100,500)
d	２２Ｋ５Ｙ -80	福島市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,521	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,518	100 [ 78.3]	254,812	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 132,181	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,405	100 [ 53.0]	244,160		244,000
c	(　 ) 174,369	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,692	100 [ 69.1]	262,941		263,000
d	(　 ) 132,887	100 [ 100.0]	[ 116.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,680	100 [ 68.4]	226,140		226,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

福島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,127,106	9,069,560	19,057,546	16,616,400	2,441,146	（　0.9475） 2,312,986	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	44,480,500 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	220.00	Ｓ5	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	284 ㎡	11.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造５階建店舗兼事務所、店舗部分はフロア貸し。地域の現況及び費用対効果を勘案し想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

内階段等を想定、各階の用途に応じて査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	70.0	154.00	3,870	595,980	6.0	3,575,880
							0.0	0
2～ 2	店舗	220.00	75.0	165.00	3,096	510,840	6.0	3,065,040
							0.0	0
3～ 5	事務所	220.00	85.0	187.00	2,580	482,460	3.0	1,447,380
							1.0	482,460
～

～

計		1,100.00	80.0	880.00		2,554,200		10,983,060
								1,447,380

⑨年額支払賃料	2,554,200 円　×　12ヶ月　＝　 30,650,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,650,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,065,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,585,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,983,060 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,447,380 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 442,898 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,127,106 円　　　　（　 99,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｔ　　　　-4	2,344 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,641	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,580 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ１Ｔ　　　　-3	2,690 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,690
c	２２Ｋ３ＴＹ　　　　-8	2,204 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	2,662

福島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,135,000 円	227,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,597,560 円	30,650,400　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 567,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,315,400 円	227,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,069,560 円　（　　　　　　 31,935 円／㎡）　　（経費率　　 32.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	227,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,616,400 円（　　　　　 58,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,127,106 円
②総費用	9,069,560 円
③純収益　①－②	19,057,546 円
④建物等に帰属する純収益	16,616,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,441,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,312,986 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,480,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）