鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３ -92	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南3.6m市道、東1.2m、角地		商業 (90,240)
b	２２Ｋ５Ｙ -78	福島市		建付地	（　）	不整形	東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ３Ｙ -12	福島市		建付地	（　）	不整形	北8.4m市道、中間画地		商業 (90,500)
d	２２Ｋ５Ｙ -36	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北西27m国道、南8.1m、角地		商業 (100,400)
e	２２Ｋ８Ｙ -44	福島市		更地	（　）	ほぼ正方形	東27m国道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,179	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,307	100 [ 70.3]	91,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	92,400
b	(　 ) 60,196	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	75,997	100 [ 87.5]	86,854		87,700
c	(　 ) 58,406	100 [ 120.0]	[ 100.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.3]	77,385	100 [ 91.2]	84,852		85,700
d	(　 ) 73,040	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	71,833	100 [ 79.9]	89,904		90,800
e	(　 ) 63,023	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,905	100 [ 72.9]	87,661		88,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.03	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

福島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,672,279	2,496,351	6,175,928	4,901,000	1,274,928	（　0.9453） 1,205,189	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	23,176,712 円　　　　（　 45,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	187.50	Ｓ2	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	508 ㎡	33.0 m x 16.5 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場における築浅テナント物件の階層等を考慮して、１階を店舗フロア貸し、２階を事務所部分貸し（２区画）を想定

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.50	93.0	174.38	2,374	413,978	3.0	1,241,934
							0.0	0
2～ 2	事務所	187.50	93.0	174.38	1,899	331,148	3.0	993,444
							0.0	0
～

～

～

計		375.00	93.0	348.76		745,126		2,235,378
								0

⑨年額支払賃料	745,126 円　×　12ヶ月　＝　 8,941,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 348.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,941,512 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 961,351 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,652,161 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,235,378 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,672,279 円　　　　（　 17,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｔ　　　　-1	2,168 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,374 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-16	2,560 ( 2,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	2,452
c	２２Ｋ２Ｔ　　　　-6	2,426 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	2,621

福島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	338,000 円	67,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	961,351 円	9,613,512　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 372,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 689,500 円	67,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,600 円	67,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,600 円	67,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,496,351 円　（　　　　　　 4,914 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,901,000 円（　　　　　 9,648 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,672,279 円
②総費用	2,496,351 円
③純収益　①－②	6,175,928 円
④建物等に帰属する純収益	4,901,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,274,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,205,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,176,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-1

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　岩渕　大毅

TEL.

鑑定評価額

44,700,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市陣場町６１番１８外｢陣場町９－２８｣				②地積　(㎡)	508 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (100,500)
	2:1	店舗Ｓ2	店舗、事務所、金融機関等が混在する商業地域	東24m国道、北側道	水道、ガス、下水	福島 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中小規模の店舗・事務所のほ
か、銀行等も見られる国道１
３号沿いの商業地域

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

福島駅北東方

750m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の国道沿いにあり交通量は多いものの、築年の経過した小規模ビルが多く商業繁華性はあまり高くな
い。コロナ禍収束の見通しや堅調な背後住宅地の市場動向を受け、地価は概ね横這い傾向にあると思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市の中心商業地域一円と認められる。需要者の中心は地元の店舗事業者等であり、利便性が良好なこ
とから面大地についてはマンション業者等の参入も考えられる。中心市街地の旧来からの商業地であるが、郊外におけ
る開発及び周辺道路の整備、商業施設の分散、仙台商業圏への顧客流出等により最盛期に比して衰退傾向が続いており
、コロナ禍収束の見通しはあるものの市況はやや停滞している。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性が重視される商業地であるが、更地に貸ビル等の収益物件を建築する動きは見られない。需要者は収益性により
意思決定を行う事業者が大半であるが、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格
は低位に乖離して試算された。よって本件では、実証性が認められ相対的信頼性が高いと判断される比準価格を標準に
、収益価格を考慮し、代表標準地との比較検討及び市場動向を踏まえ、上記の価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 108,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[122.9]

[101.0]
100

88,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飲食系繁華街や温泉街等の商業地域以外では
、コロナ禍の収束が徐々に見通せるようにな
ってきたため、前年と比較すれば影響の程度
は小さくなった。

国道１３号沿いで従来より小規模画地に事務
所ビル等が建ち並ぶ地域であり、交通量は多
いものの価格形成要因に大きな変動は見られ
ない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｙ -2	福島市		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
b	２２Ｋ３Ｙ -41	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.8m市道、中間画地		商業 (90,468)
c	２２Ｋ５Ｙ -78	福島市		建付地	（　）	不整形	東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ３Ｙ -20	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、西5.5m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,982	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	93,487	100 [ 104.1]	89,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	90,700
b	(　 ) 90,902	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,629	100 [ 104.3]	87,851		88,700
c	(　 ) 60,196	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	75,997	100 [ 88.2]	86,164		87,000
d	(　 ) 109,678	100 [ 130.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	83,303	100 [ 90.2]	92,354		93,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,900 円／㎡]

福島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適切な造成事例もなく、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,548,350	2,489,348	6,059,002	4,930,000	1,129,002	（　0.9722） 1,097,616	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	21,108,000 円　　　　（　 41,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	508 ㎡	33.0 m x 16.5 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

実際使用容積率は低く、２階建ての店舗・事務所（部分貸し）を想定した。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

低層賃貸物件の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	95.0	190.00	2,364	449,160	3.0	1,347,480
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	90.0	180.00	1,891	340,380	3.0	1,021,140
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	92.5	370.00		789,540		2,368,620
								0

⑨年額支払賃料	789,540 円　×　12ヶ月　＝　 9,474,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,474,480 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 947,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,527,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,368,620 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,548,350 円　　　　（　 16,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ６ＴＹ　　　　-3	2,185 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,364 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-4	2,203 ( 2,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,366
c	２２Ｋ３ＴＹ　　　　-7	2,121 ( 2,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,233

福島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,000 円	68,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	947,448 円	9,474,480　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 372,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 693,600 円	68,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,489,348 円　（　　　　　　 4,900 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,930,000 円（　　　　　 9,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,548,350 円
②総費用	2,489,348 円
③純収益　①－②	6,059,002 円
④建物等に帰属する純収益	4,930,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,129,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,097,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,108,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,600 円／㎡）