別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
福島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 3-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL. 
鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 福島市御山字谷地２０番１
 ②地積(㎡) 3,159  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.5:1		 田 農地が広がる中に農家住宅等が混在する地域 北1m未舗装道路 水道、下水 福島

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西  120 ｍ、南  100 ｍ、北   60 ｍ ②標準的使用 田・畑（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   60.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 国道１３号の西側、松川の北
側、東北本線の東側で市街化
区域内の農地が残る地域		 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 福島駅北方

3.7km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺地域との連続性が道路、河川、鉄道で分断された範囲に農地が残る地域である。街路条件が劣り、宅地化の
進展は急速には見込まれないため、暫くは現状を維持しながら、地価も横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 造成後区画割のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福島市内の市街化区域内における宅地見込地地域一円。需要者の中心は、ハウスメーカーや不動産ディ
ベロッパー等で、立地条件や宅地造成条件等への選好性が高い。市内の土地取引件数・住宅着工戸数は概ね堅調に推移
しているが、一時より落ち着きが見られる。周囲を道路、河川、鉄道で囲まれた範囲に農地が残り、宅地化の進行の程
度は遅い地域である。需要の中心価格帯は、規模、地盤や地勢の状態、有効宅地化率等の個別性が強く、把握し難い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 取引事例比較法による比準価格は、購入者の属性や宅地造成条件等に留意して要因比較を行っており、宅地見込地の市
場特性を反映した信頼性の高い価格と認められる。控除法による控除後価格は、対象標準地の個別性を把握した上で、
造成後の更地価格、造成工事費、期間等を想定し、典型的な需要者の観点からの投資採算性を反映した価格である。本
件では、両価格の説得力は同程度であると判断し、両価格を相互に関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 昨今の超低金利の継続や、コロナ禍に起因した賃貸
共同住宅から戸建住宅への需要の変更等を背景とし
て、住宅地需要が拡大する状況が続いている。

道路、河川、鉄道で囲まれた範囲に農地が残る地域
で、地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に特段の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 福島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２Ｋ８Ｙ

-107		 福島市 宅地   不整形 南西2m未舗装
市道、
中間画地

１中専

(60,160)
b ２２Ｋ８Ｙ

-108		 福島市 田、畑   ほぼ整形 東6m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
c ２２Ｋ８Ｙ

-99		 福島市 田   長方形 南4.5m市道、
中間画地

１住居

(60,180)
d ２２Ｋ８Ｙ

-100		 福島市 田   不整形 西5.5m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
e ２２Ｋ８Ｙ

-96		 福島市 畑   不整形 南東4m市道、
北東4m、角地

工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
17,685 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
17,685 		 100
[ 118.8]
14,886 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,900 
b (　　            )
16,460 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]
16,796 		 100
[ 110.9]
15,145 
15,100 
c (　　            )
16,473 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
16,473 		 100
[ 107.1]
15,381 
15,400 
d (　　            )
12,100 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,100 		 100
[  88.6]
13,657 
13,700 
e (　　            )
15,125 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
15,125 		 100
[  96.0]
15,755 
15,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.8 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　  -3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.6 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      15,000 円／㎡]
福島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 20.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
49,700  （　   66.8 ％）
33,200 		 11,100    2,220  2,500  17,380 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 20.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8333　　　　     14,483		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     14,483		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２２Ｋ４

-23

     57,388 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[108.1]		 100
[107.6]

     49,437 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[103.0]
　　　　　　100

     50,900 
b ２２Ｋ５

-54

     49,338 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.1]		 100
[ 96.5]

     48,695 

     50,200 
c ２２Ｋ６Ｙ

-60

     49,020 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[103.5]

     46,443 

     47,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +0.6 環境　　　   +7.0
画地　　　   +8.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   -3.3 環境　　　   +5.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -1.3 環境　　　   +7.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 49,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
福島

-25
48,700 		 [100.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]
47,855 		 [103.0]
100
49,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 49,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,779 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     269 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     60 ｍ、南     30 ｍ、北     25 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 68 ％、畑　 27 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     14　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    215 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  37.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   5.6 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  33.2 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁　Ｈ０．５ｍ～１．０ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装道路新
　設、西側既存道路との接面箇所を
　約２ｍ後退。隅切りの設置。
　
＊排水工事の概要
　公共下水道に接続、道路側溝工事
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積約１６１．４２㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
福島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 3-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL. 
鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 福島市御山字谷地２０番１
 ②地積(㎡) 3,159  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.5:1		 田 農地が広がる中に農家住宅等が混在する地域 北1m未舗装道路 水道、下水 福島

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西  120 ｍ、南  100 ｍ、北   60 ｍ ②標準的使用 宅地見込地（田）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   60.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 国道１３号線と東北本線の間
に農家住宅や農地が残る地域		 道

路		 北１ｍ未舗装道路 交通

施設		 福島駅北方

3.7km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 鉄道・国道・河川に囲まれた周囲との連続性に劣る地域。宅地化の進展は緩やかで、価格水準は横這いから若干
の下落で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 造成転換後に区画割して戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の宅地見込地地域である。需要者はハウスビルダーや宅地分譲の開発業者であり、開発後の宅地
需要を見据えて行動すると考えられる。ここ数年は市内の建売分譲の売行きが好調であったことから宅地見込地の需要
も高まっていたが、最近は市内の住宅地需要が落ち着きを見せ始め、これに伴って宅地見込地の需要も落ち着いてきて
いる。需要の中心となる価格帯は規模や宅地化条件によってさまざまであり把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 同一需給圏内の宅地見込地の取引事例を収集し開発後の宅地としての価格水準や宅地化条件等に留意して要因比較を行
い比準価格を試算した。得られた価格は宅地見込地の市場を反映した価格である。控除法による価格は造成開発後の更
地分譲を想定して求めた試算価格であり、宅地見込地の需要者である開発業者の投資採算性を反映した価格である。本
件では両価格ともに説得力を有すると判断し相互を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内の住宅地の需要は落ち着き始めている。



国道１３号線に近接しているが、地域要因に特段の
変動要因はない。


宅地見込地としての個別的要因に特段の変動要因は
ない。
 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 福島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２Ｋ８Ｙ

-108		 福島市 田、畑   ほぼ整形 東6m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
b ２２Ｋ８Ｙ

-107		 福島市 宅地   不整形 南西2m未舗装
市道、
中間画地

１中専

(60,160)
c ２２Ｋ８Ｙ

-101		 福島市 田   不整形 接面道路無、
無道路地

１中専

(60,200)
d ２２Ｋ８Ｙ

-96		 福島市 畑   不整形 南東4m市道、
北東4m、角地

工業

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
16,460 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]
16,796 		 100
[ 113.7]
14,772 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,800 
b (　　            )
17,685 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
17,685 		 100
[ 116.6]
15,167 
15,200 
c (　　            )
12,100 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,100 		 100
[  84.7]
14,286 
14,300 
d (　　            )
15,125 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
15,125 		 100
[  96.0]
15,755 
15,800 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 +23.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.8 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -12.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.6 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      15,000 円／㎡]
福島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 20.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
50,100  （　   65.2 ％）
32,665 		 11,000    2,200  2,200  17,265 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 20.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8333　　　　     14,387		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     14,387		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,400 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２２Ｋ１

-22

     57,463 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[108.9]

     51,230 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     51,200 
b ２２Ｋ１

-127

     51,330 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 85.0]		 100
[119.1]

     50,805 

     50,800 
c ２２Ｋ８

-63

     40,826 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[106.1]		 100
[ 79.8]

     48,219 

     48,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +3.7 環境　　　  +16.0
画地　　　  -15.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -0.2 環境　　　  -20.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 50,100 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
福島

-25
48,700 		 [100.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]
49,870 		 [100.0]
100
49,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　  -4.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 50,100 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     300 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     60 ｍ、南     30 ｍ、北     25 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 69 ％、畑　 25 ％、森林　    ％、その他　  6 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     14　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    210 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  38.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   6.2 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  34.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁　Ｈ０．５ｍ～１．０ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装道路を
　新設。西側既存道路約２ｍ後退。
　隅切りの設置。
　
＊排水工事の概要
　公共下水に接続。道路側溝工事。
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積約１９０㎡。
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊その他