別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -36 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市大森字石田２４番３ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南6.4m市道 水道、下水 福島 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   190 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域外縁部に位置する 住宅地域、周辺には農地も見 られる 街 路 基準方位　北　６． ４ｍ市道 交通 施設 福島駅南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の住宅地域のなかでは大森地区への選好性は強く需要は安定している。開発の余地もあり地価水準は上昇傾 向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市中心市街地の周辺部に位置する住宅地域である。特に市南西部の大森地区や太平寺地区の住宅地域 との代替性が認められる。需要者は福島市内に居住する一次取得者層が中心である。周辺の路線商業地域では店舗集積 が進み生活利便性の高まりから小規模な分譲が多く住宅地需要は堅調である。土地は１０００万～１３００万円程度、 新築戸建で３０００万円程度が需要の中心となっているが、最近では建売業者や建物品等に応じて価格幅が大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートが見られるが、画地規模等から経済合理的な賃貸想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。市 場では快適性や利便性を重視した戸建向き宅地の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域から多くの信頼性のある取 引事例を収集し得た。従って市場性を反映した比準価格を採用して、市場参加者の属性や地域要因の将来性ならびに代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,900 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [107.1] [106.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の需要は落ち着き始めている。 地域要因に特段の変動要因はない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％