別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -35 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市笹谷字寺町２番１ ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東4m市道 水道 桜水 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近接する集落地域。 都市計画法第３４条１１号指 定区域。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 桜水駅西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画法第３４条１１号指定区域内にあるが、宅地開発等は見られず不動産市場の動きは弱い。当面の間は現 状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市郊外部の市街化調整区域内住宅地域で特に市街地北西部の地域との代替性が高い。需要者は、圏内 に地縁性を有する地元居住者、農家等で圏外からの転入者は少ない。調整区域内は厳しい法規制により取引件数が少な いが、移転需要の収束により、宅地化が比較的容易な都市計画法第３４条１１号指定区域内においても、宅地化の動き は大きく減少している。需要の中心となる価格帯は、画地規模が様々で取引件数も少ないため見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性を有する調整区域内の事例を採用し各事例の個別性及び地域の価格バランスについての慎重な検討 を行って得られた価格で、特に本件は画地条件等が類似する事例を複数採用し客観性を有している。収益価格は、市街 化調整区域内の農家集落で賃貸需要が見込めないことから試算しなかった。本件は、当該比準価格を標準に、圏内の需 給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の先行き不透明感が長引く中、原油 価格の高止まりや食料品価格の値上げなど、 消費者を取り巻く環境は厳しさを増している 。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％