別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -34 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市飯坂町字八景５番７ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南東7m市道 水道、ガス、下水 花水坂 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街区が整理された閑静な住宅 地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 花水坂駅南西方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区が整然とし飯坂地区では人気があるが、福島市全体としては郊外に位置することから宅地需要は弱含みであ る。地価水準は横這いから若干の下落で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北西部郊外の住宅地域で特に飯坂地区との代替性が認められる。主な需要者は圏内の居住者で比較 的安めの土地価格を求めての一次取得者である。市内の住宅地需要の高まりも落ち着き始めており、郊外の外縁部に位 置する対象標準地は中心市街地からの距離感もあり住宅地の需要は減退しつつある。市場での取引の中心となる価格帯 は、土地２００㎡～２５０㎡で７００万～９００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地中心部から離れていることから賃貸需要が見込めず賃貸経営の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。当 地域は快適性を重視する住宅地域で戸建向きの宅地取引が主である。同一需給圏内の類似地域において多くの戸建宅地 の取引事例を収集し得た。従って市場性を反映した比準価格を採用し、市場参加者の属性や地域要因の将来予測ならび に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [116.7] [104.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の住宅地の需要は減退傾向にある。 同一需給圏内での地域の選好性は減退してい る。 南東側市道に接し標準的な画地であることか ら飯坂地区内では選好性を有している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％