別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -32 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市森合字西谷地１３番１５ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 美術館・図書館前 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校や公園に近接する居住 環境に恵まれた住宅地域 街 路 基準方位　北　　　 ５ｍ市道 交通 施設 美術館・図書館前駅西 方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境および利便性に優れた住宅地域であり、今後も介在農地等の宅地化が進み熟成度が高まるものと予測する 。コロナ禍が依然として続くものの、地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島中心市街地に近接する利便性の高い戸建住宅地域一円である。特に福島交通飯坂線沿いの住宅地域 と代替性が高い。住宅地の需要については新型コロナの影響をほとんど受けておらず、堅調な需要が続いている。特に 森合地区については市場における選好性の高い地区となっており今後も地価上昇が見込まれる地区となっている。土地 は１１００～１５００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地区においては戸建住宅が連担しており、アパートも見られるが経済合理的な賃貸経営が見込めない地区であるた め収益価格を試算しなかった。住宅市場では戸建住宅地の取引がほとんどであり、利便性や快適性を重視した価格形成 となっている。比準価格はこのような市場実態を反映して試算したものである。よって、比準価格を標準とし、代表標 準地からの価格との均衡にも留意し、住宅市場における動向等も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.5] [106.0] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナで住宅地市場への影響も心配され たが、その影響はあまり認められていない状 況にある。 森合地区は街路の配置にやや劣るものの利便 性に恵まれた清閑な住宅地域であるため、市 場での人気は高く、当該地域の相対的地位は 上昇している。 浸水区域等の危険区域には該当しておらず、 南道路であるため市場競争力はすぐれた状態 であり、特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％