別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -29 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市永井川字向光白２１番１１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 南6m市道 水道 南福島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外型の大規模開発による住 宅団地を除けば、概ね市街地 最南端に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 南福島駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地も残る地域であるが、より市の中心部に近い地域が需要者に選好され、新規開発等は殆ど見られない 。昨年の台風１９号後の浸水エリアでの需要低迷の影響を受け、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の住宅地域で市域北部郊外の市街化区域内住宅地との代替性が高い。需要者は市内在住の第一 次取得者等が中心と見られる。震災以降の住宅地特需があったために、現在は落ち着きつつある中でも住宅地は高値を 維持したままの状態にある。土地は５００～８００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円前後の物件が需要の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と代替競争関係を有する最近の取引事例群から試算されたもので実証的である。なお、対象標 準地の地積が小さく最有効の賃貸用建物の建築想定が困難であるために収益価格は試算しなかった。周辺地域では自己 居住目的の取引が主で、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、本件においては代表標準地との比 較検討を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [119.1] [106.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は堅調を維持しているものの 、経済の先行き不透明感が増してきている。 最近に洪水水害に見舞われた地域でやや人気 が落ちている。 南道路で環境の優位性から潜在的需要は比較 的高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.2 環境　　　　　　 +29.5 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％