別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -28 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市蓬莱町１丁目１２番１４ ｢蓬莱町１－５－８｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 南福島 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 古くに開発された大規模住宅 団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南福島駅南方 4.2km 法令 規制 ２低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 移転需要が収束する中、他の住宅団地や新規分譲地と比較しての競争力が低下している。地価は沈静化しており 、中・長期的には横ばい乃至下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地南東部の地域で、蓬莱、南向台等の住宅団地との代替性が高い。需要者の中心は、市内居住者及 び福島医大、福島大学等への通勤者が主である。東日本大震災による被災者需要により高値取引がみられたが、移転需 要の収束により取引価格は沈静化している。土地は２００㎡程度で６００万円程度であるが、取引の多くは中古の戸建 住宅で１，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一団地内の代替性の高い事例を複数採用し得られた実証性の高い価格である。一方、戸建住宅が主の住 宅団地でアパート等の賃貸住宅の想定が現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心で市 場参加者が注目するのは市場で成立した流通価格であるので、当該比準価格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [131.7] [102.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の先行き不透明感が長引く中、原油 価格の高止まりや食料品価格の値上げなど、 消費者を取り巻く環境は厳しさを増している 。 地域要因に特段の変動はみられないが、移転 需要の収束により他地域との競争力が弱まり つつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％