別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -25 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市御山字中川原４１番３ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所等が見られる住宅 地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 福島 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 信夫山の北側に形成されてい る旧来からの混在住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 福島駅北方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１３号東側背後における農地も残る旧来からの混在住宅地域で、地価に影響を及ぼす特段の価格変動要因は 見られない。戸建住宅目的の不動産市場に活発な動きは見られず、概ね現状を維持して推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北部郊外の住宅地域一円と認められる。需要者は福島市内に地縁を有する第一次取得者が中心であ り、市外からの転入は余り見られない。近隣地域周辺では民間の小規模開発による宅地供給が見られ、低金利等の要因 より住宅地需要は比較的安定していたが、同一需給圏内の新規分譲地域との競争関係が強まり、地価の上昇傾向は収束 しつつある。土地は８００～１１００万円程度、新築戸建で２５００～３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、賃貸床面積や駐車場確保等の観点から経済合理的な賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法 は適用できなかった。一方、比準価格は対象不動産と代替競争関係を有する最近の取引事例から試算されており、実証 的である。実際にも自己居住目的の取引が主と認められ、居住の快適性等を重視する住宅地域であることから、本件で は御山地区の特性及び代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [129.5] [103.0] 100 48,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の超低金利の継続や、コロナ禍に起因し た賃貸共同住宅から戸建住宅への需要の変更 等を背景として、住宅地需要が拡大する状況 が続いている。 特段の変動はなく、信夫山と松川に挟まれ農 地も見られるやや雑然とした住環境であるが 、国道１３号の利用より中心部へのアクセス は良好である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％