別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -24 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市小田字明内７番２１ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が並ぶ県道沿いの 住宅地域 北8m県道 水道、下水 南福島 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近接する集落地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ県道 交通 施設 南福島駅南西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の規制や地縁的選好性の強い地域性から宅地化の進展は見込み難く、当面は現状で推移すると予 測する。土地需要を喚起する変動要因は認められず、今後も地価下落が続くと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の農家集落等で、中でも法的規制が類似する市街化調整区域の住宅地と価格牽連性が強い。主な需要 者は同一集落内の世帯分離など地縁的選好性を有する個人等で、線引前からの一般住宅地や都市計画法３４条１１号指 定区域については割安感に着目した市内の一次取得者も需要層を構成する。農家住宅地の取引自体が少なく、散見され る取引も個別性が大きいため、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格が後記理由により得られなかったので、比準価格のみ求めた。市街化調整区域内宅地は法的規制 や地縁的選好性等によって買い手が限定的にならざるをえず、取引内容にも何らかの影響を与えているものと推測され るが、可能な限り多くの取引事例を収集し、分析のうえ試算した比準価格は、市場の需給動向を適確に反映しているも のと判断する。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [127.2] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少やコロナ禍等による地域経済への懸 念はあるが、超低金利に下支えられて立地や 利便性の良好な地域を中心に需要は安定的に 推移している。 農家集落の中では中心部へのアクセスに比較 的恵まれているが、市街化調整区域に係る建 築制限や地縁的選好性から需要は限定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％