鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ６Ｙ -65	福島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.5m市道、西4m、角地		工業 (60,200)
b	２２Ｋ５Ｙ -75	福島市		建付地	（　）	長方形	南5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２Ｋ５ -59	福島市		更地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	２２Ｋ５Ｙ -54	福島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5.5m市道、北6m、二方路		１住居 (60,200)
e	２２Ｋ６ -37	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	東3m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,011	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	55,421	100 [ 95.2]	58,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	60,000
b	(　 ) 55,570	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	53,186	100 [ 86.9]	61,204		63,000
c	(　 ) 52,708	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	52,551	100 [ 89.7]	58,585		60,300
d	(　 ) 64,100	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	61,742	100 [ 97.2]	63,521		65,400
e	(　 ) 51,000	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	51,303	100 [ 86.5]	59,310		61,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,900 円／㎡]

福島 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域のため適切な造成事例もなく、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,193,987	441,632	1,752,355	1,502,650	249,705	（　0.9711） 242,489	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,948,755 円　　　　（　 24,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	12.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３２㎡　２ＤＫ×４室

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	64.00	100.0	64.00	1,527	97,728	2.0	195,456
							0.0	0
2～ 2	居宅	64.00	100.0	64.00	1,573	100,672	2.0	201,344
							0.0	0
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		198,400		396,800
								0

⑨年額支払賃料	198,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,380,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,380,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,190,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,193,987 円　　　　（　 10,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ６Ｔ　　　　-2	1,290 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,527 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ６Ｔ　　　　-6	1,225 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 93.0]	1,587
c	２２Ｋ４Ｔ　　　　-2	1,236 ( 1,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	1,500

福島 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,000 円	20,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,232 円	2,380,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,200 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,000 円	20,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,632 円　（　　　　　　 2,165 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,502,650 円（　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,193,987 円
②総費用	441,632 円
③純収益　①－②	1,752,355 円
④建物等に帰属する純収益	1,502,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	249,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	242,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,948,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福島 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 -21

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　金子　克之

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

60,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市黒岩字北井７番５				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅を中心に事業所等が見られる住宅地域	西6m市道	水道、下水	南福島 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

路線商業地域に近接した住宅
地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

南福島駅北東方

1.2km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外店に近い利便性の良好な住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。住宅地需要が比
較的堅調ではあるが、地価は落ち着きを増しつつ推移して行くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福島市の郊外住宅地域一帯と把握される。需要者の中心は専ら市内在住の個人であるが、隣接市町村か
らの転入も見られる。住宅地需要も未だ好況が持続基調にあるものの、減速の傾向も見えはじめている。近隣地域は古
くからの大規模分譲住宅地域で、取引の中心となる価格帯は土地が総額で９００万円前後、新築建物付で２，５００万
円から３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の戸建物件を中心とする地域であり、アパート等の収益物件はあるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性が重視される住宅地域であることから、同様の価格形
成要因を反映し試算された比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,900 円／㎡

[101.4]
100

100
[104.0]

100
[105.5]

[103.0]
100

60,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境は堅調を維持しているものの
、経済の先行き不透明感が増してきている。

今のところ住宅地取引は低迷しつつあるが総
じて堅調と見られるが、中長期的には不透明
である。

地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の
程度に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.4
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ６Ｙ -57	福島市		更地	（　）	不整形	東4.5m市道、南3m、角地		工業 (60,200)
b	２２Ｋ６Ｙ -65	福島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.5m市道、西4m、角地		工業 (60,200)
c	２２Ｋ３ -9	福島市		建付地	（　）	正方形	南4.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	２２Ｋ５Ｙ -75	福島市		建付地	（　）	長方形	南5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,575	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,968	100 [ 87.2]	58,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	60,200
b	(　 ) 57,011	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	55,421	100 [ 94.2]	58,833		60,600
c	(　 ) 80,350	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 106.0]	80,111	100 [ 135.8]	58,992		60,800
d	(　 ) 55,570	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	53,186	100 [ 88.5]	60,097		61,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +37.7
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -10.3
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,900 円／㎡]

福島 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,290,366	508,745	1,781,621	1,597,940	183,681	（　0.9711） 178,373	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,640,265 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.24	Ｗ2	132.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	12.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ、平均専有面積３３．１２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.24	100.0	66.24	1,498	99,228	2.0	198,456
							0.0	0
2～ 2	居宅	66.24	100.0	66.24	1,530	101,347	2.0	202,694
							0.0	0
～

～

～

計		132.48	100.0	132.48		200,575		401,150
								0

⑨年額支払賃料	200,575 円　×　12ヶ月　＝　 2,406,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,406,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,345 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,286,555 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	401,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,290,366 円　　　　（　 11,227 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-12	925 ( 924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ５ＴＹ　　　　-13	1,704 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,420
c	２２Ｋ６Ｔ　　　　-5	1,759 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,530

福島 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,000 円	21,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,345 円	2,406,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,300 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,600 円	21,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,745 円　（　　　　　　 2,494 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,597,940 円（　　　　　 7,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,290,366 円
②総費用	508,745 円
③純収益　①－②	1,781,621 円
④建物等に帰属する純収益	1,597,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	183,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	178,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,640,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）