別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -20 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 48,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市南沢又字松北町３丁目２番５ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 上松川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 河川近くの比較的規模のある 住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 上松川駅西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地として熟成していることから、今後も現状を維持して推移するものと予測する。整然とした環境で一定 の需要はあるが、河川に近い懸念材料があることから、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北部を中心とした住宅地域一帯で、特に飯坂街道周辺の住宅地域との代替性が高い。需要者は福島 市内に居住する一次取得者層が中心である。住宅地域として熟成している地域が多くなり、開発余地も少ないこともあ り規模の大きい宅地開発は少ないが、幹線道路や鉄道に比較的近く、住宅地需要は概ね安定している。ただし、河川沿 いについては、選好性の低下も見られる。土地は１，０００万円台前半の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、アパート等の収益物件は非常に少なく、賃貸市場の熟成が低いことから収益価格 は試算しなかった。また、住宅団地内の取引は自用目的である。比準価格は福島市北部の同一需給圏内の住宅地域から 信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を標準に収益 価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [133.7] [106.0] 100 48,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で市の人口も微減傾向にあるが、直 近の住宅着工戸数に回復傾向が見られ利便性 が良好な地域を中心に宅地需要は概ね堅調な 状態にある。 飯坂街道や最寄り駅に近い等、利便性が概ね 良好な地域として熟成しており、地域要因に 大きな変化は見られない。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％