別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -18 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市方木田字樋口５番２６ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道背後の住宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 福島 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗が集積する国道１１５号 に近接した住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 福島駅南西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１１５号に近い利便性の良好な住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。住宅地需 要が堅調な地区に位置していることから地価は上昇傾向が残るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市の中心市街地周辺部に位置する市街地南西部から南部にかけた住宅地域一帯である。需要者は福島 市内に居住する一次取得者層が中心である。路線商業地域にも近い利便性の良好な地区に位置しており、住宅地需要は 比較的堅調な地区である。ただし、近年は供給不足な状態が継続している。土地は１，０００万円台中盤まで、新築戸 建で３，０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られる地域であるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難なため収益価 格は試算しなかった。また、取引は自用目的が中心で収益物件は少ない状況にある。比準価格は同一需給圏内の類似す る住宅地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、住宅地の市場動向を反映した比準価格を以っ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福島 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で市の人口も微減傾向にあるが、直 近の住宅着工戸数に回復傾向が見られ利便性 が良好な地域を中心に宅地需要は概ね堅調な 状態にある。 路線商業地域に近接して戸建住宅が建ち並ぶ 熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の 変動は見られない。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +1.1 ％