別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -15 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市茶屋下４８番３外 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福島 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川と松川の合流付近に 形成された中規模分譲住宅地 域で、球場や競技場に近接 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 福島駅北東方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの成熟した住宅団地であり、今後も現状の閑静な戸建住宅地域として一定の地位を維持したまま推移す るものと予測される。地域東側における大規模分譲地域内の宅地は現在も継続して市場に供給されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市中心市街地及び近郊の住宅地域一円で、特に松川以南の立地良好な住宅地との代替競争関係が強い 。主たる需要者は市内に居住する第一次取得者である。新規分譲住宅地域との競争関係は年々強まっているものの、三 中学区に位置している立地条件等より、水害リスクへの意識の高まりはあるものの地価は若干の上昇傾向を維持してい る。土地２００㎡で総額１０００万円台前半が取引の主流であるが、新規分譲地では一段高い価格設定も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内では戸建住宅目的の取引が大部分を占め、利便性や快適性が価格指標として重視されて取引がなされてい る。比準価格は対象不動産と代替競争関係を有する最近の取引事例から試算され、実証的と認められる。なお、賃貸市 場が未成熟で且つ画地規模が小さく、経済合理性を有する賃貸建物の想定が困難なため収益還元法は適用できなかった 。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、実証的な比準価格を標準として、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [107.4] [104.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の超低金利の継続や、コロナ禍に起因し た賃貸共同住宅から戸建住宅への需要の変更 等を背景として、住宅地需要が拡大する状況 が続いている。 造成時期が古く、周辺の新規分譲地に比べて 競争力にやや劣るものの、福島三中学区に位 置しており、需要は概ね底堅く推移している 。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％