別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -13 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市本内字西慶二２１番２外 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 南東3.7m市道 水道 卸町 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川右岸に位置する市街 化調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位　　　　北 ３．７ｍ市道 交通 施設 卸町駅南東方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の法規制により取引の主体は中古住宅で市場の動きは弱い。建物が既に建ち並んだ市街化調整 区域内の既成住宅地であることから、現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市郊外部の市街化調整区域内住宅地域で、特に阿武隈川右岸の地域との代替性が高い。需要者は、圏 内に地縁性を有する地元居住者、農家等で圏外からの転入者は少ない。調整区域内の厳しい法規制により取引件数は少 なく、住宅地市場の落ち着きに伴い調整区域内の物件の動きは漸減傾向が強い。需要の中心となる価格帯は、画地規模 が様々で取引件数も少ないため見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性が高い阿武隈川右岸の事例を採用し各事例の個別性及び地域の価格バランスについて慎重な検討を 行って得られた価格である。各試算値にはやや開差が生じたが近接地域の事例を重視し決定され規範性を有している。 収益価格は、市街化調整区域内の農家集落で賃貸需要が見込めないことから試算しなかった。本件は、当該比準価格を 標準に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [101.4] [104.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の先行き不透明感が長引く中、原油 価格の高止まりや食料品価格の値上げなど、 消費者を取り巻く環境は厳しさを増している 。 地域要因に特段の変動はなく推移した。 調整区域内の住宅地市場で求め安い画地規模 及び南東道路であることから選好性優位と認 められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％