鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ７ -7	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東4m、角地		１低専 (50,100)
b	２２Ｋ４ -54	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)
c	２２Ｋ３ -85	福島市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北東5m、二方路		１住居 (60,200)
d	２２Ｋ７ -67	福島市		建付地	（　）	ほぼ台形	北7m市道、西4.5m、角地		２中専 (60,200)
e	２２Ｋ２ -52	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	54,834	100 [ 94.6]	57,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	59,700
b	(　 ) 54,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	50,328	100 [ 86.1]	58,453		60,200
c	(　 ) 46,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	43,789	100 [ 74.7]	58,620		60,400
d	(　 ) 60,300	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	59,827	100 [ 102.7]	58,254		60,000
e	(　 ) 66,678	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	65,319	100 [ 112.0]	58,321		60,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,900 円／㎡]

福島 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域に存し、再調達減価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,510,767	787,745	2,723,022	2,508,340	214,682	（　0.9711） 208,478	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,254,653 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専地区計画等	50 ％	150 ％	150 ％	378 ㎡	18.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３４．７８㎡×６室

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 2	居宅	104.34	100.0	104.34	1,492	155,675	2.0	311,350
							1.0	155,675
1～ 1	居宅	104.34	100.0	104.34	1,467	153,067	2.0	306,134
							1.0	153,067
～

～

～

計		208.68	100.0	208.68		308,742		617,484
								308,742

⑨年額支払賃料	308,742 円　×　12ヶ月　＝　 3,704,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,704,904 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 296,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,408,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	617,484 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 308,742 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 96,574 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,510,767 円　　　　（　 9,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３ＴＹ　　　　-15	1,404 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,511 円/㎡　月額支払賃料（　 1,467 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３ＴＹ　　　　-9	1,738 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,810
c	２２Ｋ４ＴＹ　　　　-1	1,418 ( 1,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,448

福島 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	185,245 円	3,704,904　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,900 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,800 円	33,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 787,745 円　（　　　　　　 2,084 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,508,340 円（　　　　　 6,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,510,767 円
②総費用	787,745 円
③純収益　①－②	2,723,022 円
④建物等に帰属する純収益	2,508,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,254,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福島 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 -11

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　大河内　敏文

TEL.

鑑定評価額

22,700,000 円

１㎡当たりの価格

60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市八島田字樋ノ口６７番外				②地積　(㎡)	378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (50,150) （その他）地区計画等
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	笹木野 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理済みの整然とし
た住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

笹木野駅東方

1.2km

法令

規制

２低専
(50,150)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然として店舗にも近い利便性が良好な住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。
周辺の環境や開発動向を勘案すると、地価水準は暫く上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市北西部の中心市街地周辺部から近郊にかけた住宅地域一帯である。需要者は福島市内に居住する一
次取得者層が中心である。土地区画整理により宅地供給された地域で、周辺においても分譲地開発が見られ、また、郊
外型店舗との接近性も良好である。市街地周辺部であるが利便性が良好な地区に位置しており、住宅地需要は堅調であ
る。土地は１，０００万円台中盤、新築戸建は周辺で行われている分譲業者により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にアパートも見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや建築費の高止まり等に
より、収益価格は低位に求められた。また、取引は自用目的が中心で収益物件は少ない。比準価格は同一需給圏内の住
宅地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を
標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,800 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[105.2]

[103.0]
100

60,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で市の人口も微減傾向にあるが、直
近の住宅着工戸数に回復傾向が見られ利便性
が良好な地域を中心に宅地需要は概ね堅調な
状態にある。

区画整然とした住環境に加え、近年は周辺の
市街化調整区域での宅地開発や店舗の出店に
より、利便性の向上が見られる。

個別的要因に特段の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２ -8	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9m市道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (50,100)
b	２２Ｋ２ -44	福島市		建付地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２Ｋ１ -126	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m道路、北1.3m、二方路		１中専 (60,200)
d	２２Ｋ６Ｙ -64	福島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m私道、北東10m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,244	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	65,669	100 [ 112.4]	58,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	60,200
b	(　 ) 71,125	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	70,362	100 [ 120.6]	58,343		60,100
c	(　 ) 73,726	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	69,105	100 [ 119.7]	57,732		59,500
d	(　 ) 48,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	46,281	100 [ 77.0]	60,105		61,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,000 円／㎡]

福島 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成した住宅地域であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,502,638	761,135	2,741,503	2,477,540	263,963	（　0.9711） 256,334	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,231,306 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.58	Ｗ2	211.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専地区計画等	50 ％	150 ％	150 ％	378 ㎡	18.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３５．１９㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	105.58	100.0	105.58	1,478	156,047	2.0	312,094
							0.0	0
2～ 2	居宅	105.58	100.0	105.58	1,522	160,693	2.0	321,386
							0.0	0
～

～

～

計		211.16	100.0	211.16		316,740		633,480
								0

⑨年額支払賃料	316,740 円　×　12ヶ月　＝　 3,800,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 211.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,800,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,496,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	633,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,502,638 円　　　　（　 9,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３ＴＹ　　　　-12	1,571 ( 1,527)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 93.0]	1,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,478 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１Ｔ　　　　-14	1,177 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 88.0]	1,341
c	２２Ｋ３ＴＹ　　　　-15	1,404 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [ 94.0]	1,437

福島 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,000 円	33,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,035 円	3,800,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,300 円	33,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,600 円	33,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 761,135 円　（　　　　　　 2,014 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 211.16 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,477,540 円（　　　　　 6,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,502,638 円
②総費用	761,135 円
③純収益　①－②	2,741,503 円
④建物等に帰属する純収益	2,477,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	256,334 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,231,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）