別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -9 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 8,770,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市丸子字沢目２３番１１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 卸町 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地とは松川を介した 北岸に位置する住宅地域で洪 水浸水想定区域に近接 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 卸町駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路や店舗等に近い利便性により今後も選好性の高い低層住宅地域として熟成度を深めるものと見込まれる 。市内世帯数の伸び鈍化等による需要の縮小に伴い、地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北部を中心とする郊外住宅地域で、主な需要者は市内居住者である。近隣地域及びその周辺は、幹 線道路や商業施設に近い利便性により宅地開発がコンスタントに行われてきたエリアであるが、近年、開発素地の減少 に伴いそのペースは鈍化している。但し、コロナ禍やウッドショックの顕著な影響は窺われず、低金利を背景に土地需 要は安定的に推移している。需要の中心は、土地で１，０００万円前後、新築の戸建てで３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記理由により収益還元法及び原価法が適用できなかったので、比準価格のみ試算した。近隣地域は、中心部への接近 性に恵まれた居住環境良好な住宅地域で、利便性や快適性を重視した価格形成がなされている。比準価格は、同様の指 標が重視される郊外戸建住宅地の取引事例に基づき求めたもので、対象標準地の最有効使用とも合致する。また、代表 標準地の価格とも均衡を保っているので比準価格をもって、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [103.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少やコロナ禍等による地域経済への懸 念はあるが、超低金利に下支えられて立地や 利便性の良好な地域を中心に需要は安定的に 推移している。 商業施設や幹線道路への接近性に恵まれ安定 的な競争力を保持している。 個別的要因に変動はないが、手頃な総額から 良好な競争力を維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％