別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -6 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 8,380,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市町庭坂字一本杉８番４５ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス 庭坂 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 庭坂駅に近接する街区整然と した住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 庭坂駅北方 210m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地西部の飛び市街化区域で宅地化の進展は緩やかであったが、市街地中心部から波及した土地需要も落ち着 いてきており、概ね横這い基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市域西部方面地域で、特に駅接近性が類似する町庭坂、笹木野地区周辺の住宅地域が中心である。需要 者の中心は圏域内の一次取得者と見られる。従来は圏域外からの転入者は少なかったが、市街地中心部等の供給不足の 影響により庭坂駅周辺の宅地開発が散見されている。土地は２５０㎡～３００㎡で７００万円～１，０００万円程度が 取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性が高い市街地西部地区の事例について需要者が重視する居住環境、利便性等の観点から要因比較を行 って得られた不動産市場の実勢を反映した価格である。郊外の戸建住宅が中心の住宅団地地域で、賃貸市場が未成熟で あるため試算しなかった。自己居住目的の取引が主で、当該市場参加者が重視するのは市場流通価格であることから、 本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [131.1] [106.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は堅調を維持しているものの 、経済の先行き不透明感が増してきている。 郊外集落地域のため、地域要因に特段の変動 要因はない。 南道路の優位性が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％