別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市笹谷字谷地中１１番１１ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 笹谷 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   210 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄り駅やスーパー、各種商 業施設等に程近い生活上の利 便性が良好な住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 笹谷駅北東方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福島市北部郊外の利便性に優れた住宅地域で、当面現状を維持したまま推移すると予測される。周辺で民間の小 規模開発が継続して見られる等近隣地域の住宅地需要は底堅く、地価は若干上昇傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北部郊外の住宅地域一円と認められる。主たる需要者は、福島市居住者による世帯分離等を中心と した地縁を有する者及び賃貸住宅に居住する一次取得者である。北部郊外では民間開発等により宅地が安定的に供給さ れ、需要面でも超低金利政策が継続中であることから住宅地需要は概ね堅調を維持し、周辺ではやや高値の取引も散見 される。土地は１０００～１４００万円程度、新築の戸建住宅で３０００万円前後が需要の中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、賃貸床面積や駐車場確保等の観点から経済合理性を有する賃貸建物の想定が困難なため、収益還元 法は適用できなかった。他方、比準価格は対象不動産と代替競争関係を有する最近の取引事例から試算され、実証的で ある。実際にも自己居住目的の取引が主な居住の快適性等を重視する住宅地域であることから、本件では笹谷地区の特 性及び福島市北部郊外の住宅地の需給動向をも考慮の上、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福島（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     60,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の超低金利の継続や、コロナ禍に起因し た賃貸共同住宅から戸建住宅への需要の変更 等を背景として、住宅地需要が拡大する状況 が続いている。 隣接する福島北土地区画整理事業地内に比べ 人気ではやや劣るものの、生活上の利便性に 恵まれた閑静な住宅地域で、需要は総じて堅 調である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +1.0 ％