別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小国 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小国 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.

鑑定評価額 2,270,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西置賜郡小国町大字岩井沢字町二８３９番１外 ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1.5:1 店舗 Ｓ2 小規模な小売店舗が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 南東12m県道 水道、下水 小国 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 閉鎖店舗等が散見される既成 商業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 小国駅南方 190m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因について変動要因は見受けられないが、小国町の人口、世帯数の減少、高齢化の進行を背景に、不動産 需要は低調であり、地価は下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は置賜地方の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は県内の企業、個人事業者等である。人口の減 少、高齢化が進行し、商業エリアは客足の減少から、繁華性の衰退が目立つ。不動産需要は弱く、潜在的な売り物件も 含めると、供給過多と思料される。取引が僅少な上、画地の規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引 相場は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域において貸店舗等の収益物件はほとんど見られず、経済合理性に即した賃貸市場が形成されていないために収 益価格は試算しなかった。一方で、比準価格は実証的な事例を採用して求めた価格で、市街地に比較的近接した区域に おける地価水準を適切に反映した信頼性のある価格が求められた。以上により、比準価格をもって鑑定評価額と決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [ 98.0] 100 [100.9] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響から、個人消費はサービス消 費では厳しい状況が継続し、消費財において も持ち直しの動きに足踏み感がみられる。 顧客の減少、閉鎖店舗等が見られる等、地域 の繁華性の低迷は継続している。その他、地 域要因に特別な変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％