別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 真室川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真室川 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　大貫　良一   TEL.

鑑定評価額 2,370,000 円  １㎡当たりの価格 7,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 最上郡真室川町大字平岡字片杉野５９０番２１外 ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い古くからの住宅地 域 南6m町道 水道、下水 真室川 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部東方の既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 真室川駅東方 720m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口・世帯数の減少や高齢化の進行から住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね真室川町を含む最上部の各町村部の住宅地域の全域。需要者の中心は、同町内の住替え又は世帯分離 による住宅需要が殆どであり、他地域からの転入は見られない。町中心部からやや離れた既成住宅地域であり、空地も 見られるほか、人口の減少、高齢化が進行していること等から住宅地の需要は弱含みである。周辺地域における取引は 少ないものの、需要の中心となる価格帯は、土地は１００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 真室川町内における代替性の高い取引事例から、適切に選択された取引事例を基に求められた比準価格は、実証的で信 頼性の高い価格である。これに対して、収益価格は、アパート等の収益物件はある程度見られるものの、賃貸市場が成 立しているとは言えないため、求めることができなかった。よって、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、さらに 他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,370 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費や雇用情勢はやや弱く、人口の減少 と高齢化が継続しており、過疎化の進行が深 刻を増し、歯止めがかからない状態である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％