別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金山 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 6,070 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 最上郡金山町大字金山字羽場９６２番１ ②地積 　(㎡) 528   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 東8m町道 水道、下水 真室川 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 真室川駅北東方 8.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。人口、世帯数とも減少傾 向で、高齢化が進んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,070 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金山町の住宅地を中心に、隣接する最上郡の町村部の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は町居住者やその縁 故者等であり、町外からの流入はあまり見られない。公共機関に近い住宅地域であるが、人口、世帯数の減少、高齢化 等を背景に過疎化が進んでおり、町内の住宅地需要は総じて弱く、当該地域の需要も弱い。民間による取引が少なく、 公共機関による取引が見られる程度であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は低層の戸建住宅が中心であり、周辺にアパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃貸市場が成立してい ないことから、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性の認められる 取引事例に基づき試算されており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,600 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [ 91.7] [102.0] 100 6,060  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では人口減少、高齢化の進行が継続して おり、雇用情勢はやや改善傾向にあるも新型 コロナの影響から個人消費に弱い動きが見ら れる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％