別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形大江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形大江 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡大江町大字左沢字横町３６２番外 ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が建ち並ぶ 既成商業地域 北10m町道 水道、下水 左沢 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   160 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大江町の旧来からの中心商業 地域 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 左沢駅南方 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの町の中心商業地域であり、今後とも低層店舗住宅併用地として推移するものと予測する。町外への顧 客流出等により需要は低調であり、地域に特別な変動要因も見られず、地価の下落基調は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大江町及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域一円。需要者の中心は地元の個人事業者である 。大江町は自市町村購買依存率が低く、隣接する寒河江市のほか、天童市や山形市などの大型商業施設等へ顧客が流出 し、地域の商況は低迷が続いており、需要者の新規出店意欲は弱く、商業地需要は依然として低調である。取引される 価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺では貸店舗や貸事務所等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試 算は行わなかった。一方、地域周辺では自用目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引 事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形朝日 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 56.8] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる経済の停滞が徐々に緩和す るも、背後地の人口は減少傾向で推移し、新 規出店意欲の強い需要者も限定的である。 地域要因に大きな変動は見られないが、町全 体として衰退化の傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％