別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形大江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形大江 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡大江町大字左沢字柳田２６４番１４ ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所等が見られる既成 住宅地域 西5m町道、北側道 水道、下水 左沢 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの既成住宅地域 街 路 基準方位北、　　５ ｍ町道 交通 施設 左沢駅東方 450m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近い熟成した既成住宅地域であり、今後とも戸建住宅地として推移するものと予測する。町全体とし て人口が減少するなか、郊外の新興住宅地に選好性が移行しており、地価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大江町の住宅地域を中心に隣接する西村山地方の住宅地域一円。需要者の中心は大江町内に居住する 一次取得者であり、周辺市町からの転入は少ない。市街地中心部に近い既成住宅地域であるが、郊外部の区画整然とし た新興住宅地との比較で選好性の低下が見られるほか、町が令和元年度に販売を開始した住宅団地に３割強程度の未成 約地が残っているなど、住宅地需要は弱含みで推移している。土地は５００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺では貸家やアパート等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算 は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立 した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン接種拡大の効果等により経済の停滞 が徐々に緩和するなか、住宅着工は横這いで 推移しているが、世帯数は減少傾向が継続。 地域要因に大きな変動は見られないが、町全 体としてやや衰退化の傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％