別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形朝日 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形朝日 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　今田　修一   TEL.

鑑定評価額 6,200,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡朝日町大字和合字川前２８３２番１ ②地積 　(㎡) 805   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、工場、農地が 混在する国道沿いの 住宅地域 北西16.5m国道 水道 左沢 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域北方に、道の駅が平 成２７年１０月に開業 街 路 基準方位北、１６． ５ｍ国道 交通 施設 左沢駅南西方 8.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。道の駅開業により影響も 落ち着き、人口、世帯数の減少を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日町を中心に隣接市町の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は朝日町に居住する一次取得者であり、隣接市 町からの流入はほとんど見られない。道の駅「りんごの森」の開業に伴い、周辺環境は大きく変化したが、当該影響も 落ち着いてきており、人口、世帯数の減少、高齢化の進行等から需要は低調となっている。新築戸建はほぼ見られず、 土地取引が中心。取引の中心となる価格帯は土地で５００～７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は町内に存する事例が少ない事から南方に隣接する白鷹町の２事例、取引時点のやや古い事例も採用している が、実際に売買された市場性を適正に反映した価格である。当該地域は低層の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、 周辺にアパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。よっ て、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形朝日 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,700 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [121.6] [101.0] 100 7,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,740 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行は継続しており、新 型コロナの影響から雇用や個人消費にも弱い 動きが見られる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％