別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形河北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形河北 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡河北町谷地字谷地ニ２８番 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 各種小売店舗や飲食 店等が建ち並ぶ商業 地域 南16m県道 水道、下水 寒河江 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅兼店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中央の既成商業地域で 、空店舗、空地（青空駐車場 も含む）が散在 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 寒河江駅北東方 7.5km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外ロードサイド、町外商業施設等への顧客流出が続いており、背後商圏人口減、顧客の高齢化等により、今後 も空洞化が進展する可能性が高く、地価は下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河北町の既成商業地域のほか、同町郊外ロードサイド、隣接市町の既成商業地域の一部も含む。需要者の 中心は地場の個人事業者であるが、郊外ロードサイドでは、県外大手資本の参入も考えられる。近年、東根市、天童市 等の大型店・専門店へ顧客が流出、一方既存商店街は空洞化しておりジリ貧状態にあるが、コロナ禍に拠り買物等の地 元志向も見られる。取引される物件の規模、価格は区々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は河北町全域から事例を採用、標準地の近くで正常に取引された事例の査定価格を中心に求めており、市場性 を反映、実証的で規範性が高い。よって、代表標準地からの規準を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [ 96.0] 100 [106.5] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河北町の人口は減少、世帯は横這い、住宅着 工は減少。有効求人倍率は上昇。市街地中央 商店街は空洞化、宅地開発地域では空閑地が 散在している。 郊外ロードサイド及び他市商業施設へ顧客が 流出、空店舗、空地が増加、商況が劣化して いるが、コロナ禍により、日常買物等に地元 回帰が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％