別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形河北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形河北 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡河北町谷地中央４丁目１０番１７ ②地積 　(㎡) 381   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西10m町道 水道、下水 寒河江 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５５～同６３年に区画整 理 街 路 基準方位北、１０ｍ 町道 交通 施設 寒河江駅北東方 6.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空地は見られるものの、住宅地域としてほぼ熟成、特段の変化は見られない。周囲には学校その他公共公益施設 等が存するため、今後も一定の需要が見込める。地価は、横這い基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河北町の標準住宅地域のほか、同町の商・住混在地域、農家住宅地域等の一部も含む。需要者の中心は河 北町に居住するサラリーマンで、農家の次、三男の需要も一部見られる。土地区画整理事業、民間宅地開発が行われて おり供給は潤沢であるが、人口減、世帯がほぼ横這い等により需要は低位で、売物件の市場滞留期間は長期に亘る。土 地取引は５００万～１０００万円、新築の戸建物件の総額は１４００万～２６００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は河北市街地内の標準住宅地域から正常に取引された事例を採用、標準地近くの同じ区画整理地内の事例の査 定価格を中心に求めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河北町の人口は減少、世帯は横這い、住宅着 工は減少。有効求人倍率は上昇。市街地中央 商店街は空洞化、宅地開発地域では空閑地が 散在している。 若葉町地区の人口・世帯はいずれも減少、古 い区画整理のため街区がやや旧式化、空閑地 が散在している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％