別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 中山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中山 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　東海林　正昭   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山郡中山町大字長崎字元町１９７番３外 ②地積 　(㎡) 465   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 羽前長崎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路幅員の狭小な既成住宅地 域 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 羽前長崎駅東方 900m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね中山町の住宅地域全域である。需要者の中心は中山町内に居住する一次取得者層であるが、周辺市町 からの転入者もみられる。区画整理済の住宅地域や小規模開発された住宅地域の選好性が高く、既成住宅地域の需要は 弱含みである。土地については８００万円から１，２００万円程度、戸建てについては、２，０００万円から２，５０ ０万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域では貸家は散見されるが、民間アパート等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が一般的で賃貸市場が形 成されておらず、収益性からの検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、中山町の住宅 地域内の実際に成約した取引事例との比較を行い試算しており、実証的である。したがって、比準価格を採用し、他の 地価公示標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化、人口減少は継続しているが、雇用情 勢は改善しており、個人消費も底堅く、県内 景気は緩やかに回復している。 地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％