別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山辺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山辺 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　昌幸   TEL.

鑑定評価額 4,920,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山郡山辺町大字山辺字佐竹段２９９４番３ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東6m町道 水道、下水 羽前山辺 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 羽前山辺駅南西方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 嶋ノ前地区の商業地域に近接しているが、既成の住宅地域にあることからやや人気がなく、地価はほぼ横這い基 調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山辺町とその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、山辺町の居住者が多くを占めるが、周辺市町からの 転入も一部にみられる。嶋ノ前土地区画整理事業地や民間の宅地開発地に需要が集中し、既存の住宅地域における需要 は弱く、地価もほぼ横這い傾向にある。土地は４００～８００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度が需要の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の住宅用地としての取引が中心であり、町内における代替性の高い多数の取引事例から求めた比準価格は実証的で 信頼性の高い試算価格である。一方、周囲にアパート等の収益物件は一部に見られるが、土地の面積が小さく経済合理 性に見合う賃貸経営ができないため、収益価格を求めることができなかった。よって、信頼性の高い比準価格をそのま ま採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山辺町の人口はやや減少、世帯数は微増傾向 。県内の経済はコロナの影響により厳しい状 況であるが、回復の傾向が認められる。 地域要因に特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％