鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尾花沢 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｃ３７ -18	尾花沢市		更地	（　）	ほぼ台形	西18m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	Ｒ４Ｋ２５ -26	尾花沢市		更地	（　）	不整形	北8m市道、東8m、角地		（都） (80,200)
c	Ｒ４Ｋ２５ -28	尾花沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東5.5m、角地		（都）１中専 (60,200)
d	Ｒ４Ｋ２５ -30	尾花沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	Ｒ４Ｋ２５ -32	尾花沢市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,068	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	15,303	100 [ 117.6]	13,013	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	13,300
b	(　 ) 9,827	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	9,888	100 [ 83.1]	11,899		12,100
c	(　 6,043) 8,904	100 [ 80.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.8]	10,715	100 [ 93.0]	11,522		11,800
d	(　 ) 13,574	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,438	100 [ 115.0]	11,685		11,900
e	(　 ) 14,998	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	14,483	100 [ 114.6]	12,638		12,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	売急ぎ	％／月 -0.25	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,200 円／㎡]

尾花沢 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,864,960	573,582	2,291,378	2,231,890	59,488	（　0.9715） 57,793	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,204,021 円　　　　（　 3,850 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾花沢 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	99.37	Ｗ2	198.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	313 ㎡	14.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ程度のファミリータイプ４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延べ床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	99.37	100.0	99.37	1,213	121,000	2.0	242,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	99.37	100.0	99.37	1,238	123,000	2.0	246,000
							0.0	0
～

～

～

計		198.74	100.0	198.74		244,000		488,000
								0

⑨年額支払賃料	244,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,928,000 円
⑩a共益費（管理費）	40 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 95,395 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,023,395 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 258,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,860,485 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	488,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,864,960 円　　　　（　 9,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｃ０８　　　　-18	1,322 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ３Ｃ３７　　　　-8	1,017 ( 1,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,153
c	ＴＲ３Ｃ３７　　　　-9	1,021 ( 1,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,134

尾花沢 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,100 円	30,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	93,582 円	3,119,395　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,000 円	30,700,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	30,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,582 円　（　　　　　　 1,833 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 198.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,231,890 円（　　　　　 7,131 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,864,960 円
②総費用	573,582 円
③純収益　①－②	2,291,378 円
④建物等に帰属する純収益	2,231,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	59,488 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,204,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,850 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
尾花沢 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾花沢 -2

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　大貫　良一

TEL.

鑑定評価額

3,820,000 円

１㎡当たりの価格

12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾花沢市若葉町１丁目２７５１番１外｢若葉町１－６－１２｣				②地積　(㎡)	313 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東5m市道	水道、下水	大石田 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

規準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

大石田駅東方

3.0km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に近い既成住宅地域であるが、市の人口・世帯数の減少や高齢化の進行から住宅地需要は弱く、市役所
の建替えの効果も限定的で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,160 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね尾花沢市の住宅地域全域である。需要者は尾花沢市居住者が殆どを占め、他市町等からの転入者はほ
とんどない。豪雪地域であることを理由とした他市等への移住も多くみられ、住宅地価格は下落傾向が継続している。
市場の中心となる価格帯は、土地は、２５０～５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

尾花沢市内における代替性の高い取引事例から、適切に選択された取引事例を基に求められた比準価格は、実証的で信
頼性の高い価格である。これに対して、収益価格は、アパート等の収益物件はある程度見られるものの、元本価格に見
合う賃料水準が形成されていないため低く求められたと思料する。よって、実証的で信頼性の高い比準価格を重視し、
収益価格を参考にとどめ、さらに他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費や生産は徐々に持ち直しつつあるも
のの雇用・所得環境は弱含んでいる。

地域要因の特別な変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾花沢 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｃ３７ -18	尾花沢市		更地	（　）	ほぼ台形	西18m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	Ｒ３Ｋ３３ -14	尾花沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、北東6m、二方路		（都）１住居 (70,200)
c	Ｒ４Ｋ２５ -30	尾花沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ４Ｋ２５ -34	尾花沢市		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,068	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	15,303	100 [ 132.1]	11,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	11,800
b	(　 ) 12,086	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 62.4]	18,478	100 [ 147.0]	12,570		12,800
c	(　 ) 13,574	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,438	100 [ 112.0]	11,998		12,200
d	(　 ) 18,020	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	18,002	100 [ 94.1]	19,131		19,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -37.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,200 円／㎡]

尾花沢 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,684,280	503,983	2,180,297	2,115,800	64,497	（　0.9696） 62,536	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,302,833 円　　　　（　 4,160 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾花沢 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	184.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	313 ㎡	14.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（戸当たり専有面積約４６㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	92.00	100.0	92.00	1,203	110,676	2.0	221,352
							0.0	0
2～ 2	居宅	92.00	100.0	92.00	1,228	112,976	2.0	225,952
							0.0	0
～

～

～

計		184.00	100.0	184.00		223,652		447,304
								0

⑨年額支払賃料	223,652 円　×　12ヶ月　＝　 2,683,824 円
⑩a共益費（管理費）	43 円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 94,944 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,778,768 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 242,590 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,680,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	447,304 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,684,280 円　　　　（　 8,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｃ３７　　　　-8	1,017 ( 1,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,228 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ３Ｃ３７　　　　-9	1,021 ( 1,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,190
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾花沢 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,200 円	28,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	87,683 円	2,922,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,500 円	28,400,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,983 円　（　　　　　　 1,610 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,115,800 円（　　　　　 6,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,684,280 円
②総費用	503,983 円
③純収益　①－②	2,180,297 円
④建物等に帰属する純収益	2,115,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,536 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,302,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,160 円／㎡）