別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 天童 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天童 -10 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　東海林　正昭   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天童市芳賀タウン北２丁目３番７ ｢芳賀タウン北２－３－８｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道、下水 天童南 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１９～令和２年に区画整 理 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 天童南駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市内随一の人気エリアで、幹線道路沿いには商業施設が集積、利便性が向上している。背後住宅地域では住宅が 次々と新築されており、今後も人口、世帯の増加が予想され、地価は上昇基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、天童市の住宅地域全域。需要者の中心は天童市内に居住する一次取得者層であるが、周辺市町からの転 入者もみられる。天童市は山形市より安価で、その他市町に比べ新しい商業施設も充実していることから、市南部を中 心に需要、供給ともに安定している。土地については１，０００万円から１，５００万円程度、戸建てについては、２ ，２００万円から２，８００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域では貸家は散見されるが、民間アパート等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が一般的で賃貸市場が形 成されておらず、収益性からの検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、天童市の住宅 地域内の実際に成約した取引事例との比較を行い試算しており、実証的である。したがって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天童 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 75.8] [102.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化、人口減少は継続しているが、雇用情 勢は改善しており、個人消費も底堅く、県内 景気は緩やかに回復している。 地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％