別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長井 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長井市今泉字本地三１１２２番６ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、下水 今泉 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川西町との境に位置する旧来 からの住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 今泉駅北東方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな発展要因はなく、人口及び世帯数は減少傾向あり、地価は今後とも下落基調で推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね長井市郊外及び周辺町を含むの住宅地域の圏域。需要者の中心は、長井市居住者がほとんどであり周 辺市町からの流入はほとんど見受けられない。今泉地区において大きな発展要因はなく、また、長井市全体においても 人口及び世帯数が減少しており、住宅地需要は弱含みである。取引そのもは少ないもの、需要の中心となる価格帯は、 土地は２００万円～４００万円程度であり、新築戸建物件は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であり、比準価格は、長井市郊外部における多数の代替性の高い取引事例から求められ、実証的 で信頼性は高い。一方、アパート等の収益物件は存せず、賃貸市場が成立していないほか需要も見込まれないため収益 還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地価格との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [106.6] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化は継続しており、コ ロナ禍等により個人消費や雇用情勢はやや弱 いものの、県内の経済は総じて見れば改善し ている。 地域要因に変動はない。人口減少が継続して おり、住宅地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％