鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長井 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ０４０１ -105	長井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	Ｒ４Ｋ０４０１ -106	長井市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ４Ｋ０４０１ -110	長井市		更地	（　）	不整形	北9m市道、西6m、南6m、三方路		（都）１中専 (70,200)
d	Ｒ４Ｋ０４０１ -114	長井市		更地	（　）	不整形	北4m市道、南西0.8m、角地		（都）商業 (80,240)
e	Ｒ３Ｃ０４０１ -102	長井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m道路、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,376	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	17,577	100 [ 93.2]	18,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,900
b	(　 ) 29,640	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	28,943	100 [ 145.2]	19,933		19,900
c	(　 ) 9,300	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 50.7]	18,160	100 [ 94.1]	19,299		19,300
d	(　 ) 10,588	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	17,541	100 [ 90.0]	19,490		19,500
e	(　 ) 21,279	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	20,815	100 [ 105.6]	19,711		19,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +61.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -49.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,000 円／㎡]

長井 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,818,696	566,974	2,251,722	2,167,780	83,942	（　0.9696） 81,390	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,695,625 円　　　　（　 6,170 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長井 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	101.00	Ｗ2	183.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	275 ㎡	23.0 m x 12.6 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４６㎡×４戸のファミリータイプ。平面自走式駐車場４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.64	100.0	91.64	1,262	115,650	2.0	231,300
							0.0	0
2～ 2	住宅	91.64	100.0	91.64	1,288	118,032	2.0	236,064
							0.0	0
～

～

～

計		183.28	100.0	183.28		233,682		467,364
								0

⑨年額支払賃料	233,682 円　×　12ヶ月　＝　 2,804,184 円
⑩a共益費（管理費）	55 円／㎡　×　 183.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 120,965 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,925,149 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 254,739 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,814,410 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	467,364 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,818,696 円　　　　（　 10,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｃ０４０１　　　　-6	945 ( 906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,288 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ４Ｋ０４０１　　　　-2	1,303 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,181
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長井 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,200 円	28,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	92,074 円	3,069,149　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,600 円	28,300,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,600 円	28,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 566,974 円　（　　　　　　 2,062 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 183.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,167,780 円（　　　　　 7,883 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,818,696 円
②総費用	566,974 円
③純収益　①－②	2,251,722 円
④建物等に帰属する純収益	2,167,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	83,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,695,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,170 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
長井 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長井 -1

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　森谷　崇史

TEL.

鑑定評価額

5,200,000 円

１㎡当たりの価格

18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長井市東町２０２１番６外｢東町１０－１４｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	台形 2:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東7.5m市道	水道、下水	長井 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

低層戸建住宅がやや雑然と建
ち並ぶ住宅地域

街

路

基準方位北　　　７
．５ｍ市道

交通

施設

長井駅南東方

900m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな発展要因はなく、人口及び世帯数は減少傾向あり、地価は今後とも下落基調で推移するものと
予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,080 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね長井市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、長井市居住者のほか周辺市町からの移住者が一部に見
られる。市内では民間業者による小規模開発が見られるが、人口及び世帯数が減少しており、住宅地需要は弱含みであ
る。取引そのもは少ないもの、需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円～８００万円程度、新築戸建物件は２，
０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の取引が中心であることから、比準価格は、市内における多数の代替性の高い取引事例から求められ、実証的
で信頼性は高い。一方、アパート等の収益物件も一部にみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め収益価格は低く求められ、信頼性は低い。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとど
め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長井 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,100 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[ 95.0]

[100.0]
100

18,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化は継続しており、コ
ロナ禍等により個人消費や雇用情勢はやや弱
いものの、県内の経済は総じて見れば改善し
ている。

地域要因に変動はない。人口減少が継続して
おり、住宅地需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

長井 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ０４０１ -113	長井市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ４Ｋ０４０１ -107	長井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ４Ｋ０４０１ -109	長井市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	Ｒ３Ｃ３５ -62	長井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、西6m、二方路		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,957	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	22,297	100 [ 119.4]	18,674	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,700
b	(　 ) 25,689	100 [ 130.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,583	100 [ 99.8]	19,622		19,600
c	(　 ) 9,300	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 53.6]	17,195	100 [ 91.2]	18,854		18,900
d	(　 ) 18,568	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	17,711	100 [ 95.0]	18,643		18,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
b	限定価格	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -46.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,900 円／㎡]

長井 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,613,894	510,185	2,103,709	2,021,060	82,649	（　0.9715） 80,294	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,672,792 円　　　　（　 6,080 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長井 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	275 ㎡	23.0 m x 12.6 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（４５㎡×４戸）を想定。駐車場４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,189	107,010	2.0	214,020
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,213	109,170	2.0	218,340
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		216,180		432,360
								0

⑨年額支払賃料	216,180 円　×　12ヶ月　＝　 2,594,160 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 108,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,702,160 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 236,231 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,609,929 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	432,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,965 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,613,894 円　　　　（　 9,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ４Ｋ０４０１　　　　-3	1,213 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,215 円/㎡　月額支払賃料（　 1,213 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ４Ｋ０４０１　　　　-2	1,303 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長井 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,400 円	27,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	85,385 円	2,846,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,900 円	27,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	27,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 510,185 円　（　　　　　　 1,855 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,021,060 円（　　　　　 7,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,613,894 円
②総費用	510,185 円
③純収益　①－②	2,103,709 円
④建物等に帰属する純収益	2,021,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	80,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,672,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,080 円／㎡）