別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 上山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上山 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 6,160,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上山市鶴脛町１丁目２０５番１ ｢鶴脛町１－６－２２｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な既成住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 かみのやま温泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部に近い既成住宅 地域 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 かみのやま温泉駅北西 方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。武家屋敷通りとして景観 整備も行われているが、既成住宅地の需要は依然低調であり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね上山市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次取得者であるが、他市町からの転入 も見られる。周辺に旧来からの武家屋敷が残る既成住宅地域として景観整備等も行われ環境面が改善しているものの、 街路条件や街区の整然性等がやや劣るなど、郊外の新興住宅地との比較では選好性が未だ低く、住宅地需要はやや低調 に推移している。土地は６００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、また標準地は間口が狭く駐車場確保や除雪スペースを考慮す ると経済合理性に見合う賃貸物件の想定が困難であるため収益価格の試算は行わなかった。一方、現実の取引市場で成 立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、比準価格を 採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [101.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン接種拡大の効果等により経済の停滞 が徐々に緩和するなか、住宅着工は概ね堅調 だが、世帯数は減少傾向で推移。 武家屋敷が残る住宅地域として景観整備等が 行なわれ環境面の改善が見られるものの、街 路条件が劣る既成住宅地域として選好性は依 然低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％