別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 寒河江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寒河江 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寒河江市栄町１０５番１ ｢栄町３－５｣ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く建ち 並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 寒河江 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   150 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部事業所等も見られる既成 住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 寒河江駅南東方 550m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。既成住宅地で選好性にや や劣るが、駅や商業施設に近い等利便性が高く、地価はおおむね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね寒河江市市街地の住宅地域。需要者は寒河江市内に居住する一次取得者が中心であるが、周辺市町か らの流入も一部見られる。街並みが古い既成住宅地域であり、近年開発が進む市街地西部の住宅地域と比較して、相対 的な選好性はやや劣るが、駅や商業施設に近く利便性が高いことから、需要は安定的に推移している。中心となる価格 帯は、土地は６００～９００万円程度、新築戸建は２，０００万円前半から半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの既成住宅地域であり、自用目的の取引が支配的である。標準地は間口が狭く、駐車場や除雪場所等を考慮す ると経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であることから収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内 の類似地域における信頼性の認められる取引事例に基づき試算されており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件 では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寒河江 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [107.4] [100.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では人口減少、高齢化の進行が継続して おり、雇用情勢はやや改善傾向にあるも新型 コロナの影響から個人消費に弱い動きが見ら れる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％