別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 酒田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -11 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 5,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市宮海字向砂畑１４番３ ②地積 　(㎡) 842   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西3.5m市道 水道、下水 酒田 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 酒田市北部に位置する日本海 沿岸部の農家集落地域 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 酒田駅北方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業団地、海水浴場に近接しているが、宅地需要への影響は殆どない。他地域からの転入はほぼ見込めず、地域 の人口減少の影響等により宅地需要は低迷している。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね酒田市内の農家集落地域を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は、主に周辺集落の居住 者であり、他地域からの転入は限定的である。酒田市中心部から離れた農家集落地域であるが、街路条件が劣り、選好 性が低い上、農業就業者数の減少、後継ぎ問題等の影響により、農家集落地域の宅地需要は低迷している。成約件数が 少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は酒田市中心部から離れた旧来からの農家集落地域であり、自己使用目的の取引が中心であり、アパート等の収 益物件は見受けられず、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、同一需給 圏内より価格牽連性が認められる取引事例を採用し、実証的な価格であり、試算過程も適切であり、説得力を有すると 判断される。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　酒田 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,260 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [126.6] [101.0] 100 5,650  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,770 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年間、市の人口は減少しているものの 、世帯数は微増で推移し、新設住宅着工は、 昨年と比較して、持家、貸家ともに増加して いる。 農業就業者数の減少及び高齢化、後継ぎ問題 等の影響により、農家集落地域の宅地需要は 弱い。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％